【宅建過去問】(平成01年問47)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
  2. 当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。
  3. 融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
  4. 損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。

正解:1

1 正しい

「手付金等の保全措置の概要」は重要事項の1つである(宅地建物取引業法35条1項10号)。しかし、説明すべき「概要」とは、

  1. 保証委託契約か保険保証契約によるのかの別
  2. 保全措置を行う機関の種類,名称等

のことである(解釈・運用の考え方)。
したがって、保証委託契約によって保全措置を講ずる本肢の場合は、保証委託契約について説明すればよい。逆にいえば、保証保険契約について説明する必要はない。

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説明事項(手付金等保全措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
119-34-2手付金を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、売買契約締結までに、保全措置の概要を説明しなければならない。
202-40-2手付金等の保全措置の概要について、35条の重要事項として説明したが、37条書面には記載しなかった。
301-47-1手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。

2 誤り

工事完了前の建物に関する重要事項説明では、以下の事項について説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項5号。同法施行規則16条)。

  1. 形状
  2. 構造
  3. 主要構造部・内装・外装の構造・仕上げ
  4. 設備の設置・構造

「敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明」するだけでは不十分である。

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説明事項(工事完了時における形状・構造)(宅建業法[11]2(2)⑤)
 年-問-肢内容正誤
128-36-エ
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

217-37-2宅地の売買の媒介においては、完了時における形状・構造、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなければならない。
316-38-1完成時におけるマンションの外壁の塗装については説明しなくてよい。×
414-37-1完成時の図面を渡せば、説明しなくてもよい。×
506-44-3造成工事完了時の宅地の形状・構造を説明したが、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅建業法に違反する。
604-37-3「建物の形状・構造については、工事完了後に説明する」として契約した場合、宅建業法に違反する。
704-40-1完了時の形状・構造は説明したが、道路の幅員については説明しなかった。×
801-47-2マンション完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積・建築面積・延べ面積・工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。×

3 誤り

融資のあっせんについては、

  1. あっせんの内容
  2. あっせんが成立しないときの措置

の両方を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項12号)。
本肢は、「融資条件の説明」をしていないので、宅建業法に違反する。

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説明事項(金銭貸借あっせんの内容、貸借不成立時の措置)(宅建業法[11]2(3)⑥)
 年-問-肢内容正誤
129-33-2宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
224-32-3融資額や返済方法等のあっせん内容につき、37条書面に記載するので、重要事項説明書への記載は省略した場合、宅建業法に違反しない。×
310-42-3融資のあっせんに関し、利息の利率についてアド・オン方式で表示したときは、年利建ての実質金利を付記しなければ、広告をすることができない。
409-40-2融資条件を説明したが、融資が成立しないときの措置について説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。×
501-47-3あっせんが成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった場合、宅建業法に違反しない。×

4 誤り

「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、重要事項に当たる(宅地建物取引業法35条1項9号)。
37条書面(契約書面)に記載して説明するからといって、重要事項説明を省略することはできない。

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説明事項(損害賠償額の予定・違約金に関する事項)(宅建業法[11]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02-31-1建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
216-37-4宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。×
316-38-3売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。×
411-34-3損害賠償額の予定及び違約金について、顧客から提示された内容のとおりとする場合、重要事項として説明する必要はない。×
501-47-4損害賠償の予定額については、37条書面で説明することとし、説明を省略した。×
任意的記載事項(損害賠償額の予定又は違約金に関する定め)(宅建業法[12]2(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-37-3損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。×
2R01-34-1宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
322-34-2区分建物の貸借の媒介では記載不要、売買では必要。×
418-37-イ貸借の媒介で記載必要。
513-35-3売買の媒介では記載必要。
612-34-4貸借の媒介で記載必要。
701-47-4損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、重要事項の説明を省略した。×

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