【宅建過去問】(平成02年問47)業務上の規制

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって行う工事完了前の分譲住宅の販売に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
  2. Aがこの分譲住宅の販売広告をする場合、Aは、自己が売主である旨の表示を省略することができない。
  3. Aが宅地建物取引業者Bにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Bは、Aに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
  4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Cとこの分譲住宅の売買契約を締結する場合、その受領する手付金等の額を代金の5パーセント以下とするか、又は代金の5パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならない。

正解:2

1 誤り

工事完了前の建物の売買に関しては、建築確認を受けない限り、広告をすることはできない(宅地建物取引業法33条)。

※建築確認前であることを表示しても、何の意味もない。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03-30-エ
宅地建物取引業者は、賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
2R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
3R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
4R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
5R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
6R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
730-26-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
×
828-32-1
宅地建物取引業者は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
928-32-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
×
1027-37-2宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
×
1127-37-3宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1226-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
1325-32-ア宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
1425-32-エ宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主B社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。
×
1524-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1624-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1723-36-1宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
1820-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1919-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
2019-38-3都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅地建物取引業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
×
2117-34-2宅地建物取引業者は、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
×
2216-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
2314-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2413-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2512-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2611-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2710-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2809-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2908-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
3008-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
3106-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
3206-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
3305-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3404-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3502-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

2 正しい

宅建業者が宅地・建物の売買等の広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならない(宅地建物取引業法34条1項)。
自ら売主となる場合には、「自ら売主」と表示しなければ宅建業法違反となる。

■類似過去問
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取引態様の明示(自ら当事者となる場合)(宅建業法[09]4)
 年-問-肢内容正誤
124-28-ア自ら貸主の場合にも広告に取引態様の明示必要。×
214-32-1自ら売主の場合には、広告での明示不要。×
303-47-4自ら売主の場合には、注文時に明示不要。×
402-47-2自ら売主の場合でも、広告での明示必要。

3 誤り

媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、媒介契約の内容を記した書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
これは、一般媒介契約・専任媒介契約の双方に共通であり、また、宅建業者間の取引についても省略することはできない。

■類似過去問
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媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R01-31-ウ[宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した。]Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
×
230-28-エ宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
329-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
428-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
527-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
626-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
724-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
814-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
911-37-3(宅地建物取引業者Aが、Bから宅地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結)Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
1009-36-2Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
1108-48-1宅建業者間の専任媒介契約で、有効期間1年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
1202-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

4 誤り

保全措置は手付金等の全額について講じなければならない。代金の5%を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分であり、5%を超える手付金等を受領することはできない(宅地建物取引業法41条1項)。

■類似過去問
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保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
423-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
522-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
717-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
814-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
913-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金についても保全措置が必要。
1012-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1104-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1302-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

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【宅建過去問】(平成02年問47)業務上の規制” に対して2件のコメントがあります。

  1. 野中清龍 より:

    第4肢の解説について
    保全措置は手付金等の全額について講じなければならない。代金の5%を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分であり、5%を超える手付金等を受領することはできない(宅地建物取引業法41条1項)。
    とありますが、
    工事完了前に契約を締結した場合は、代金の100分の5以下かつ1000万以下であれば、保全措置不要となるのではないでしょうか。また手付金は代金の20%までは受領することが可能なのではないでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      野中様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。回答が遅くなり、大変申し訳ありません。

      さて、御質問である「手付金等の保全措置」の件です。

      おっしゃっている2点、つまり、
      (1)工事完了前に契約を締結した場合は、代金の100分の5以下かつ1000万以下であれば、保全措置不要となるのではないでしょうか。
      (2)手付金は代金の20%までは受領することが可能なのではないでしょうか。
      の両者は、いずれも正しい知識です。

      しかし、本肢のテーマは、その2点ではありません。
      ヒッカケのポイントは、
      「代金の5パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ」
      の部分にあるのです。

      「5%を超える部分」だけでなく、「5%以下の部分も含めて、手付金等の全体」が保全措置の対象となります。この点をしっかり押さえておきましょう。

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