【宅建過去問】(平成03年問41)報酬


宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とする。

  1. 貸主甲の居住用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より26万4,000円、Bが乙より24万円受領した。
  2. 貸主甲の居住用建物を1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より17万6,000円、Bが乙より15万円受領した。
  3. 甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,100万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より176万円、Bが乙より163万円受領した。
  4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より138万6,000円、Bが乙より131万400円受領した。

正解:4

課税業者・免税業者

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(10%)を加算することができる。

宅建業者が免税業者である場合、消費税を加算することはできない。
しかし、免税業者であっても、仕入れ等にあたって消費税を負担している。これを消費者に転嫁するため「みなし仕入率」の加算が認められる。
具体的には、報酬(税抜価格)に4%を加算することができる。

1 違反する

03-41-1

賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である(宅建業法46条1項、国土交通省告示100号第4・第6)。

貸借に関する報酬の計算方法

本肢は、居住用建物の貸借に関するものなので、権利金の額を報酬計算の基礎とすることはできない。
したがって、Aが甲から借賃の0.5か月分(15万円)、Bが乙から借賃の0.5か月分(15万円)を受領するのが限度である。

Aは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
15万✕1.1=165,000円
である。
一方、Bは免税業者であるから、15万円にみなし仕入率を加算して、
15万✕1.04=156,000円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

本肢は、A、Bともに限度額を超えており、宅建業法に違反する。

2 違反する

03-41-2

(肢1の表参照。)
居住用建物で借賃が月額30万円であるから、肢1と全く同じ計算になる。すなわち、Aの受領できる報酬の限度額は165,000円、Bの限度額は156,000円である。

本肢では、Bが受領した15万円は限度額(156,000円)以内であるが、Aが受領した17万6,000円は限度額(165,000)を超えている。したがって、宅建業法に違反する。

3 違反する

 

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額4,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(1,100万円)については、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
1,100万÷1.1=1,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
4,000万+1,000万=5,000万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。

すると、
5,000万✕3%+6万=156万円
となる。

Aは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
156万✕1.1=1,716,000円
である。
一方、Bは免税業者であるから、156万円にみなし仕入率を加算して、
156万✕1.04=1,622,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

結論

Aが受領した176万円は限度額(1,716,000円)を超えており、Bが受領した163万円も限度額(1,622,400円)をオーバーしている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 違反しない

03-41-4

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額4,000万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。
すると、
4,000万✕3%+6万=126万円
となる。

Aは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.1=1,386,000円
である。
一方、Bは免税業者であるから、126万円にみなし仕入率を加算して、
126万✕1.04=1,310,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

結論

Aが受領した138万6,000円も、Bが受領した131万400円も、いずれも報酬の上限額丁度である。したがって、本肢は、宅建業法に違反しない。


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