【宅建過去問】(平成03年問46)クーリング・オフ

宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。
  2. 売買契約が、売主である宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅地建物取引業法第50条第2項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。
  3. 買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者が行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所で行われ、売買契約が、その2日後に当該宅地建物取引業者の事務所で締結された場合、買主は、当該申込みの撤回等をすることができない。
  4. 買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者から媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所で行われた場合、買主は、当該申込みの撤回をすることができない。

正解:3

1 正しい

「事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの」は、専任の宅建士を置くべきものである場合には、クーリング・オフの可否を検討する上での「事務所等」に該当する(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号イ)。
ここで、売買契約を締結した場合、それをクーリング・オフによって解除することはできない。

※「専任の宅建士を設置する義務がある場所かどうか」が問題である。たまたま専任の宅建士が不在だったとしても、結論には無関係である。

■類似過去問
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クーリング・オフ(事務所等)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
114-36-4宅建業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、クーリング・オフができない。

213-43-4専任の宅建士がいる現地案内所で買受けの申込み:クーリング・オフ可能。
×
312-41-3現地案内所で買主に契約に関する説明を行い、ホテルのロビーで売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。

407-41-2専任の宅建士を置いた案内所でなされた買受けの申込みについては、クーリング・オフができる。
×
505-41-3売買契約の締結がAの事務所で行われた場合、クーリング・オフができる。
×
継続的業務施設
103-46-1売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。

2 正しい

モデルルームは「土地に定着する建物内に設けられる案内所」にあたり、「事務所等」の一種である(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号ロ)。
したがって、モデルルームで売買契約を締結した場合には、クーリング・オフの対象とならない。

※クーリング・オフの可否は、買受けの申込みや売買契約締結の場所が、「事務所等」に該当するかどうか、を基準に判定する。業務場所の届出(宅建業法50条2項)がなされているか否かは、結論に無関係である。

■類似過去問
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クーリング・オフ(モデルルーム)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約、クーリング・オフ可能。
317-41-1モデルルームで買受け申込み→喫茶店で契約、クーリング・オフ不可。
403-46-2モデルルームについて業法50条2項の届出がされていない場合、クーリング・オフ不可。

3 誤り

テント張りの案内所は「土地に定着する建物」ということはできないから、「事務所等以外の場所」に該当する(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号ロ)。
事務所等以外の場所で買受けの申込みをした以上、契約締結の場所が宅建業者の事務所であったとしても、クーリング・オフの規定が適用される(同法37条の2第1項、下表)。
したがって、買主は、クーリング・オフによる解除を行うことができる。

■類似過去問
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クーリング・オフ(テント張りの案内所)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
1R01-40-3宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
226-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
326-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
425-34-4テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
522-38-2宅地建物取引業者でないBは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際に宅地建物取引業者Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。×
618-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
715-39-1テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。
807-45-3「宅地建物取引業者Aから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から8日以内に、宅地建物取引業者でない買主Bが契約の解除を申し入れても、既にAが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。×
906-42-4テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
1005-41-4テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。
1104-45-3テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。×
1203-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
クーリング・オフ(事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結)(宅建業法[14]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
226-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
326-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
425-34-4テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。×
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。
718-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
815-39-2喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
915-39-3宅地建物取引業者でない買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、宅地建物取引業者Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
1015-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。
1103-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×

4 正しい

売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所は、「事務所等」に当たる(宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第1号ホ)。したがって、ここで買受けの申込みをした買主は、それを撤回することができない。

■類似過去問
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クーリング・オフ(売主以外の宅建業者の事務所)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
130-37-イ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
225-34-3代理・媒介の依頼を受けていない宅建業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフができる。
322-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
416-42-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で契約の申込みをした場合、クーリング・オフができる。×
506-42-3売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の申出によりその事務所で契約した場合、クーリング・オフはできない。
603-46-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフはできない。

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【宅建過去問】(平成03年問46)クーリング・オフ” に対して4件のコメントがあります。

  1. 荒井 圭一 より:

    分譲が8戸で、10戸未満のため、業法の50条2項の届け出義務がないモデルルームで受けた申し込み等は、クーリングオフできますか。

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    1. ひなた より:

      横から失礼します。
      荒井様のご質問を拝見し、私も気になりました!

      私の見解としては、
      「届出の有無」や「届出義務の有無」で判断すべきではなく、「業者が継続して業務を行えるか否か」が判断基準となるので……
      ご質問の内容の場合ですと
      テント張りなどの「簡易的な(撤去が容易な)場所」ではなく、モデルルームという「土地に定着した建物の内部」なので、クーリングオフは出来ないのではないか?
      と、考えました。

      実際はどうなのでしょうね?
      私も、この回答が気になります^^*

      0
      1. 家坂 圭一 より:

        ひなた様

        荒井さんへの質問に回答しましたので、ぜひご覧ください。

        >私の見解としては、
        「届出の有無」や「届出義務の有無」で判断すべきではなく、「業者が継続して業務を行えるか否か」が判断基準となるので……

        クーリング・オフの可否を決定する判断基準は、契約の申込み等をした場所が「事務所等」かどうか、です。

        >テント張りなどの「簡易的な(撤去が容易な)場所」ではなく、モデルルームという「土地に定着した建物の内部」なので、クーリングオフは出来ないのではないか?

        「土地に定着しているかどうか」は、荒井さん宛の回答にある(b)の要件に関するものです。
        もちろん、「モデルルーム」は、この(b)の要件をみたしています。
        しかしながら、(a)の要件をみたしていないので、「事務所等」と扱うことはできません。

        0
    2. 家坂 圭一 より:

      荒井様

      ご質問ありがとうございます。
      回答が遅くなって申し訳ありません。

      >分譲が8戸で、10戸未満のため、業法の50条2項の届け出義務がないモデルルームで受けた申し込み等は、クーリングオフできますか。

      【結論】
      そのモデルルームでした契約の申込み等は、クーリング・オフの規定により撤回等をすることができます。

      【理由】
      (1)クーリング・オフの対象となる場所

      クーリング・オフの対象になるかどうか、の基準は、
      売買契約の申込み等が「事務所等」でなされたかどうか、です。
      クーリング・オフが可能なのは、申込み等が「事務所等」『以外』でされた場合に限られます。
      逆に「事務所等」でなされた申込み等は、クーリング・オフの対象になりません。

      (2)荒井さんのいうモデルルームは「事務所等」にあたるか

      では、「8戸の建物を分譲するために設けられたモデルルーム」は、「事務所等」にあたるでしょうか?

      これに近いものとして挙げられるのは、以下のものです。

      当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあっては、その案内所(宅建業法規則16条の5第1号ロ)

      つまり、その案内所が
      (a)一団の宅地建物の分譲のために
      (b)土地に定着する建物内に設けられた

      ものであれば、「事務所等」と扱われることになります。

      (a)でいう「一団の宅地建物の分譲」とは、「10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲」を意味します。
      荒井さんのおっしゃるモデルルームは、8戸の建物を分譲するためのものであり、この(a)の要件をみたしていません。
      したがって、「事務所等」『以外』の場所と扱われることになります。

      (3)結論
      「事務所等」『以外』の場所で契約の申込み等をしたとしても、その申込み等は、クーリング・オフの規定に基づいて撤回等をすることができます。

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