宅地建物取引業者Ａは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成３年10月１日開発許可を受けて、同年12月１日宅地造成工事を完了し、平成４年２月１日建築確認を受けたが、同年４月１日現在工事は完了していない。この場合において、次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. Ａが、宅地建物取引業者Ｂの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の平成３年11月１日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をＢと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
2. Ａが、平成４年１月１日、｢宅地造成完了、建築確認申請済｣と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないＣと、建築確認後の同年３月１日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
3. Ａが、平成４年２月15日｢建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する｣と重要事項説明を行って、同年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないＤと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
4. その土地がＥの所有地であったので、Ａが、Ｅと平成３年９月１日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま平成４年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｆと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。

正解：２

完成前の物件に関する広告開始時期、契約締結時期に関する制限の違いを先にまとめておく（肢１・肢２に関連）。

【広告の開始時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない（宅地建物取引業法33条）。
⇒したがって、売買だけでなく、貸借に関する広告もすることができない。

【契約の締結時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない（宅地建物取引業法36条）。
⇒したがって、売買・交換の契約はできないが、貸借契約の代理・媒介はできることになる。

1 正しい

【業者間取引と契約締結時期の制限】
契約締結時期の制限は、いわゆる８つの規制に含まれないから、業者間取引にも適用される（宅地建物取引業法36条、同法78条２項）。

【土地について】
開発許可（10月１日）の後に契約（11月１日）をしているので、宅建業法に違反しない。

【建物について】
建築確認を受けた後（２月１日以降）でなければ、売買契約を締結することができない。11月１日に売買契約を締結したＡの行為は、宅建業法に違反する。

■類似過去問（契約締結時期の制限）

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2 誤り

【広告開始時期の制限】
宅建業者は、宅地については開発許可を受けた後（10月１日以降）、建物については建築確認を受けた後（２月１日以降）でなければ、売買その他の業務に関する広告をすることができない。したがって、建築確認を受ける前の１月１日に広告をした行為は、宅建業法に違反する。

【契約開始時期の制限】
宅建業者は、宅地については開発許可を受けた後（10月１日以降）、建物については建築確認を受けた後（２月１日以降）でなければ、売買契約を締結することができない。本肢での契約締結日は３月１日であり、この点では、宅建業法に違反しない。

■類似過去問（広告開始時期の制限）

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■類似過去問（契約締結時期の制限）

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3 正しい

完了時の形状・構造は、重要事項説明の対象である（宅地建物取引業法35条１項５号）。そして、重要事項については、契約が成立するまでの間、すなわち３月１日以前に、説明しなければならない（同法同条）。工事の完了後、つまり、４月１日以降に説明するのでは、タイミングとして遅すぎ、宅建業法に違反する。

■類似過去問（35条書面：完了時の形状・構造など）

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■類似過去問（35条書面：タイミング）

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4 正しい

他人物売買に関する規制（宅地建物取引業法33条の２）は、いわゆる８つの規制の一種であり、宅建業者間の取引には適用されない（宅地建物取引業法78条２項）。したがって、Ｅとの契約が停止条件付きの状態のままで、宅建業者Ｆと売買契約を締結したとしても、宅建業法に違反しない。

■類似過去問（業者間取引と他人物売買）

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