【宅建過去問】(平成04年問41)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはがどれか。

  1. Aは、Bから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をBに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。
  2. Aは、Bから手付金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をBに交付した。
  3. Aは、Bから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
  4. Aは、Bから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。

正解:3

1 違反する

工事完了済の物件では、代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となる(宅地建物取引業法41条の2第1項)。本肢では、4,500万×10%=450万円を超える場合に、保全措置を講じなければならない。具体的には、手付金の受領時には保全措置は不要だが、中間金の受領時に必要となる。

保全措置が必要となる場合、保全措置は手付金等の全額について講じなければならない(宅地建物取引業法41条の2第1項)。つまり、中間金だけでなく、手付金についても保全措置を講ずる必要がある。

本肢は、「手付金については、何らの保全措置を講じていない」点が宅建業法に違反する。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了後の物件)
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保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
324-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
424-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
524-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
623-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
720-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
817-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
917-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1015-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1114-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1209-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1309-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1404-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1502-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1601-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。
■類似過去問(手付金等の全体を保全)
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保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
423-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
522-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
717-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
814-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
913-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
1012-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1104-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1302-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

2 違反する

手付金等の保全措置として用いることができるのは、以下の表の方法である(宅地建物取引業法41条1項、41条の2第1項)。
「友人の連帯保証」では、保全措置にならない。

  完成物件 未完成物件
銀行等による連帯保証
保険事業者による保証保険
指定保管機関による保管 ×
■類似過去問(保全措置の種類・内容)
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保全措置の種類(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-38-3[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
×
230-38-4[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
×
325-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
423-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
522-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
713-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
805-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
905-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
1005-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
1104-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1202-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1302-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。

3 違反しない

買主に所有権移転登記をすれば、手付金等の保全措置を講ずる必要はなくなる(宅地建物取引業法41条の2第1項但書)。したがって、保証委託契約を解約しても、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:所有権移転登記がされたとき)
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保全措置が不要な場合(買主が登記したケース)(宅建業法[19]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
709-39-4住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要。×
804-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
903-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
1002-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

4 違反する

手付金の限度額は、代金の20%である(宅地建物取引業法39条1項)。本問でいえば、4,500万×20%=900万円を受領すること自体が、宅建業法に違反する。

※保全措置を講じたからといって、手付金の限度額を超過できるわけではない。

■類似過去問(手付の額の制限)
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手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-29-3[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。×
227-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
327-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
426-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
521-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

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