【宅建過去問】(平成04年問44)手付

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(価格1億7,000万円)の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Bと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。

  1. 手付は、1,500万円としたが、Bが一括しては払えないというので、500万円ずつ3回に分割して支払うこととした。
  2. 手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Bの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
  3. 手付は、解約手付として3,000万円とし、Aが契約の履行を完了するまでは、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
  4. AB双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。

正解:3

1 違反する

手付金について信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は、禁止されています(宅建業法47条3号)。

手付貸与

本肢の「手付金の分割払い」は、まさにこの禁止事項に該当します。

 

■類似過去問
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手付貸与による契約誘引の禁止(宅建業法[09]7(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-1
宅地建物取引業者は、建物の売買に際し、買主に対して売買代金の貸借のあっせんをすることにより、契約の締結を誘引してはならない。×
2R02s-40-2
宅地建物取引業者は、契約の相手方に対して資金不足を理由に手付の貸付けを行ったが、契約締結後償還された場合は法に違反しない。×
3R02s-40-4
宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。
430-40-ア
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
×
530-40-イ宅地建物取引業者Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
629-34-1
宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
729-34-3
宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
×
829-34-4
宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
928-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
1028-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
1127-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
1226-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
1324-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
1424-41-ウ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘において、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
1523-41-ア宅地建物取引業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。×
1621-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1720-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1818-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1915-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
2013-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
2112-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
2212-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
2311-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
2411-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
2509-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2609-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2704-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2801-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

2 違反する

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされます(宅建業法39条2項本文)。本肢では、「契約の成立を称するもの」(証約手付)としていますが、このように定めたとしても、この30万円の手付は、解約手付と扱わるわけです。

つまり、契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することが可能です(同項本文)。

本肢でいえば、Bは、手付の30万円を放棄するだけで契約を解除することができます。
本肢では、30万円の放棄に加えて、1,000万円を支払わなければ、契約を解除できないという特約をしています。これは買主に不利な特約なので、無効です(同条3項)。

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手付の性質(宅建業法[18]3(1))
 年-問-肢内容正誤
119-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
209-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
308-49-3手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
404-44-2手付は、契約の成立を証するものとし、買主の契約の解除については、この他に一定額を支払わなければ、することができないこととした場合、宅建業法に違反しない。×

3 違反しない

【手付の額の制限】
手付の額の上限は、代金の20%です(宅建業法39条1項)。
本問では、代金が1億7,000万円ですから、手付の上限額は、3,400万円ということになります。
3,000万円を手付として受領することは宅建業法に違反しません。

※手付金の金額が1,000万円を超えていますから、手付金等の保全措置が必要です。

【手付解除できる当事者】
手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます(宅建業法39条2項)。

本肢の特約は、「『売主Aが履行を完了するまで』買主Bが手付放棄による解除ができる」としています。これは、「売主Aが履行に着手するまで」手付解除可能とする原則的なルールよりも、買主にとって有利です。
したがって、特約は有効です(同条3項)。

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手付解除ができる期間(宅建業法[18]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結した。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
328-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
426-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
523-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
622-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
722-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
821-37-2[自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約]AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。×
921-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
1019-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
1118-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
1214-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1309-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1409-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1508-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1604-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1703-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

4 違反する

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されています(宅建業法38条1項)。 本問では代金が1億7,000万円ですから、その10分の2である3,400万円が限度額です。
しかし、本肢の特約では、違約金が2,500万円、損害賠償の予定額が1,000万円で、合計3,500万円になっています。このような特約を定めることはできません。

※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分のみが無効とされます(同法38条2項)。本肢では、「両者の合計が3,400万円」という特約を定めたことになります。

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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-1
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
230-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
329-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
428-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
527-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
625-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
724-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
823-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
922-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
1022-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1121-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1220-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1318-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1417-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1515-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1612-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1710-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1808-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1907-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
2007-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2105-43-2違約金20%とする特約が可能。
2204-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

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【宅建過去問】(平成04年問44)手付” に対して5件のコメントがあります。

  1. 鈴木 より:

    解説2の手附は手付のことでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      鈴木様

      お問い合わせありがとうございます。
      「手附」は、「手付」と同じ意味です。

      しかし、現在の宅建業法では「手付」に統一されています。
      改正前の古い表現を残してしまい、申し訳ありません。

      その点を含め、この問題の解説は、全体に古臭い感じがします。
      全面的に書換えますので、しばらくお待ちください。

      ちなみに、平成29年以前は、「手付け」という第三の表現もありました。
      そのへんについてコラムを書いたことがあります。
      「手付」と「手附」と「手付け」の話

      1. 家坂 圭一 より:

        全体をメンテナンスして、最近の解説に合わせました。

        1. 鈴木 より:

          ありがとうございます。コラムも拝見いたしました。良い息抜きになりました。
          最近気になるのは、「主たる事務所の最寄り」と「本店の最寄りの」です。模擬試験で「本店の~」と出ていて混乱しました。

        2. 家坂 圭一 より:

          鈴木様

          返信ありがとうございます。

          「本店」と「主たる事務所」の問題ですが、宅建試験の問題を解く上では、
          ・本店=主たる事務所
          ・支店=従たる事務所

          と考えれば、全ての問題を解くことができます。

          それ以上の詳細な知識は、会社法や商業登記法の問題であり、宅建では必要がありません。
          興味があれば、本試験終了後に勉強しましょう。

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