宅地建物取引業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Ｂは、｢事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない｣旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
2. Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
3. Ａが宅地建物取引業者でないＢと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Ａが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Ｂは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
4. Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ、Ｂが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｂの意思が変わっても、Ｂは、当該契約を解除することができない。

正解：３

1 正しい

「喫茶店」は、「事務所等」にあたらない（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５）から、ここで契約を締結した場合は、クーリング・オフの対象になる。そして、クーリング・オフに関する特約で、申込者・買主に不利なものは無効とされる（宅地建物取引業法37条の２第４項）。
したがって、クーリング・オフをしない旨の合意をしても無効であり、Ｂは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

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2 正しい

「知人宅」は「事務所等」にあたらない（宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５）から、ここで契約を締結した場合はクーリング・オフの対象となる。そして、 クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生する（宅地建物取引業法37条の２第２項）。

本肢のケースでは、Ｂが内容証明郵便を発したときにクーリング・オフによる解除の効果が発生している。転居先不明で戻ってきたとしても、クーリング・オフの成否には何ら影響がない。

■類似過去問

3 誤り

テント張りの案内所は土地に定着していないから、「事務所等」に該当しない。したがって、ここで契約を締結した場合はクーリング・オフの対象となる。

クーリング・オフは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合には、もはやすることができない（宅地建物取引業法37条の２第１項２号）。
しかし、本肢では、土地の引渡しと移転登記は完了しているものの、代金の一部が未済である。したがって、依然としてクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

■類似過去問

4 正しい

業者間取引に関しては、クーリング・オフの適用はない（宅地建物取引業法78条２項、 宅地建物取引業法37条の２）。
したがって、料理屋で契約を締結したとしても、クーリング・オフの対象とはならない。

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