【宅建過去問】(平成04年問50)報酬


宅地建物取引業者Aが単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、A・Bともに、消費税の免税業者であるものとする。

  1. 甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、Bが乙から96万円を受領した。
  2. 甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。
  3. 甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。
  4. 甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

正解:2

課税業者・免税業者

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(10%)を加算することができる。

宅建業者が免税業者である場合、消費税を加算することはできない。
しかし、免税業者であっても、仕入れ等にあたって消費税を負担している。これを消費者に転嫁するため「みなし仕入率」の加算が認められる。
具体的には、報酬(税抜価格)に4%を加算することができる。

1 違反する

04-50-1

【媒介における報酬の限度額(B)】

400万円超の物件の場合、売買の媒介における報酬の限度額は、
物件の価額×3%+6万円
で求めることができる。

本問のケースでは、
3,000×3%+6=96万円
となる。

Bは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
96万✕1.04=998,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

【代理における報酬の限度額(A)】

売買の代理の場合、報酬の限度額は、媒介の場合の2倍である。具体的には、
96×2=192万円
である。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
192万✕1.04=1,996,800円
が代理の報酬として受領できる限度額である。

【複数業者が関与した場合の限度額】

複数の業者が関与した場合には、全部の業者を合計しても、媒介の限度額の2倍(=代理の限度額)を超えることができない。つまり、以下の3つの基準を守らなければならない。

  1. 代理業者Aの限度額は、1,996,800円
  2. 媒介業者Bの限度額は、998,400円
  3. 両者を合わせた限度額も、1,996,800円

本肢では、(1)(2)の基準は満たしているものの、合計額が288万円であり、(3)を超えている。したがって、宅建業法に違反する。

2 違反しない

04-50-2

【交換の場合の基準額】

交換の場合、高いほうの物件の価格が報酬計算の基準となる。本問では、2,000万円が基準である。

【媒介における報酬の限度額(A・B)】

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。

すると、
2,000×3%+6=66万円
となる。

A・Bは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
66万✕1.04=686,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

【複数業者が関与した場合の限度額】

複数の業者が関与した場合には、全部の業者を合計しても、媒介の限度額の2倍(=代理の限度額)を超えることができない。つまり、以下の3つの基準を守らなければならない。

  1. 媒介業者Aの限度額は、686,400円
  2. 媒介業者Bの限度額は、686,400円
  3. 両者を合わせた限度額は、1,372,800円

本肢では、全ての基準を満たしているので、宅建業法に違反しない。

3 違反する

04-50-3

賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である(宅建業法46条1項、国土交通省告示100号第4・第6)。

貸借に関する報酬の計算方法

【「権利金」に該当するか】

店舗用建物(=居住用以外の建物)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。ここでいう「権利金」とは、「権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの」を意味する。
本肢の「保証金」は、退去時に借主に返還される。したがって、「権利金」には該当しない。

【借賃を基準とした報酬の限度額】

本肢は、店舗用建物(=居住用建物以外)の貸借に関するものである。したがって、Aは、貸主である丙から借賃1か月分(40万円)の報酬(本体価格)を受領することができる。
Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
40万✕1.04=416,000円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
本肢の51万円は、この限度額を超えており、宅建業法に違反する。

※「51万円」は、保証金1,500万円を基準に、売買契約の場合の方法で計算した金額である(1,500×3%+6=51万円)。

4 違反する

04-50-4
【居住用建物の賃貸借の媒介における報酬の限度額】

(肢3の表参照。)
居住用建物の賃貸借にあたり、宅建業者が受領できる報酬の限度額は、借賃の0.5か月分(20万円)である。
例外は、依頼者の承諾がある場合である。しかし、本肢では、「媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはない」というのだから、依頼者の承諾はなかったことが分かる。

A・Bは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
20万✕1.04=208,000円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
また、複数業者が関与する場合、受領する報酬は合計でも借賃の1か月分を超えることができない。つまり、以下の3つの基準を守らなければならない。

  1. 媒介業者Aの限度額は、208,000円
  2. 媒介業者Bの限度額は、208,000円
  3. 両者を合わせた限度額は、416,000円

本肢では、(1)(3)の基準は満たしているものの、(2)の金額を超過しているため、宅建業法に違反する。


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