【宅建過去問】(平成05年問08)売主の担保責任

Aが1,000㎡の土地についてBに売却する契約をBと締結した場合の、売主Aの担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. その土地を実測したところ700㎡しかなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
  2. その土地のうち300㎡がCの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
  3. その土地のすべてがDの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。
  4. その土地にEが登記済みの地上権を有していて、Bが利用目的を達成することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

正解:1

1 誤り

買主が売主の担保責任を追及することができるのは、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に限られる(民法562条、563条、564条)。
本肢では、「1,000㎡の土地」の売買契約をしたにもかかわらず、実際には700㎡しかない。したがって、数量に関して、契約不適合が生じているようにも見える。
しかし、もし、この面積不足について、Aが知っていた(悪意)のであれば、Aは、そもそもそ700㎡の土地を購入するという売買契約を締結したのである。この場合、目的物が「契約の内容に適合しない」という評価はできない。AがBの担保責任を追及し、代金の減額を請求することは不可能である。
本肢は、「善意悪意に関係なく」とする点が誤っている。

■類似過去問
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契約不適合担保責任:数量指示売買(民法[24]3(3)②)
 年-問-肢内容正誤
105-08-11,000㎡の土地について数量を指示して売却する契約を締結した場合、その土地を実測したところ700㎡しかなかったときは、買主は、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。×
203-11-4土地の売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき、買主は、その善意悪意に関係なく契約を解除することができる。×

2 正しい

権利の一部が他人に属する場合、売主Aは、土地の所有者Cから土地の所有権を取得して買主Bに移転する義務を負う(民法561条)。
他人に属する一部の土地の権利を買主に移転することができない場合、つまり、移転した権利が契約の内容に適合しない場合にも、売主は、目的物の契約不適合のときと同様の担保責任を負う(同法565条)。担保責任の追及方法として、Bは、Aに対して代金減額請求をすることができる(同法563条)。

※買主が、土地の一部が第三者の所有物であることを知っていたかどうか(善意悪意)によって、結論は、異ならない。

■類似過去問
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契約不適合担保責任:一部他人物(民法[24]3(3)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
116-10-3Bが購入した土地の一部を第三者Cが所有していた場合、Bがそのことを知っていたとしても、BはAに対して代金減額請求をすることができる。
208-08-2甲土地の8割の部分はAの所有であるが、2割の部分がCの所有である場合で、そのことをBが知って契約したときには、Bは、Aに対して契約を解除することができない。
×
305-08-2甲土地のうち一部がCの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
403-11-1甲土地の一部を第三者が所有していた場合、BがAに権利を移転できず、残りの部分だけでは買主が買うことができないとき、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、契約を解除できる。

3 正しい

他人物売買も契約として有効である。この契約により、売主Aは、土地の所有者Dから土地の所有権を取得して買主に移転する義務を負う(民法561条)。
土地の権利を買主に移転することができなければ、買主に対する債務不履行である。したがって、Bは、契約を解除することができる(同法542条)。

※買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知っていたかどうか(善意悪意)によって、結論は、異ならない。

■類似過去問
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他人物売買:売主の債務不履行(民法[24]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
128-06-1
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができる。
228-06-2
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
317-09-1買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約を解除するととともに、損害賠償を請求することができる。
416-10-2Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、Bは、他人物売買であることを知っていたときであっても、Aに対して損害賠償を請求できる。
508-08-1この土地がCの所有であることをBが知って契約した場合でも、Aがこの土地をCから取得してBに移転できないときには、Aは、Aに対して契約を解除することができる。
605-08-3甲土地のすべてがCの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。
703-11-2その土地の全部が他人のものであって、AがBに権利を移転することができないとき、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

4 正しい

売買の目的物である土地に地上権が設定されていることにより、Bは、土地の利用目的を達成することができない。このように移転した権利が契約の内容に適合しない場合にも、売主は、目的物の契約不適合のときと同様の担保責任を負う(同法565条)。担保責任の追及方法として、Aは、売買契約を解除することができる(同法542条)。

※買主が、地上権の存在を知っていたかどうか(善意悪意)によって、結論は、異ならない。

■類似過去問
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契約不適合担保責任(抵当権・地上権等がある場合)(民法[24]3(3)③)
 年-問-肢内容正誤
抵当権がある場合
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、Cを抵当権者とする抵当権が設定され、その登記もされていた。
128-06-3
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。×
228-06-4
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。
320-09-2甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
417-09-3買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。×
511-10-3AがCに設定していた契約の内容に適合しない抵当権の実行を免れるため、BがCに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。×
608-08-3この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Dが競落したとき、Bは、Aに対して契約を解除することができる。
704-06-3Bは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときであっても、Cが抵当権を実行する前においては、Aに対し、売買契約を解除することができない。×
802-06-1Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、AB間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときであっても、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない。×
地上権がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

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【宅建過去問】(平成05年問08)売主の担保責任” に対して9件のコメントがあります。

  1. アライ より:

    家坂先生初めまして
    この問題に関連する事で複数教えていただきたい事がありコメントさせてもらっています。
    先生の生徒だったことすらないのですがよろしければお答え頂けないでしょうか?よろしくお願いします。
    以下質問になります

    ・この問題の4番で地上権の場合についてありますが
    リンクを貼らせていただく解説サイトのようないくつかの所ですと[用益的権利による制限があった場合]、悪意の買主では何も請求できないとなっているのですがどちらが正しいのでしょうか?
    また二番と同じ、一部が他人の物で買主が悪意の場合
    同じサイトは代金減額請求だけできるとなっています。。。
    ※平成5年の時の事なので法改正があったり先生自身他の資格でも忙しいとお見受けしますので、万が一間違えであったとしても責めているわけではありませんので不快になられましたらすみません。

    ・自分が勉強していた参考書に「○○が悪意や過失の場合はそれは減額などで相殺する」といった解説の項目があったと思うのですが見直しても見つけられずモヤモヤしています。
    どういった事例や法のことなのかお判りにならないでしょうか?もしくは似た解説になるものにお心当たりがあれば教えて下さい

    お手数おかけしますが困っていますので助けて頂けないでしょうか?どうぞよろしくお願いします

    1. アライ より:

      稚拙な文により二度もしつこいお願いを書いてしまいすみません
      また他サイト名を記入していいのか悩んだのですが、リンクを貼る欄があったのでスペースを開けて二つ載せた所一つだけになってしまったうえ、トップページに飛ばされるようになっていて意味がなくなっておりすみません。
      もし確認してくださる場合は当該サイト名と「売主の担保責任」で検索していただき「売主の担保責任とは?」というページを見て頂けると幸いです

      1. 家坂 圭一 より:

        引用されている他社さんのサイトを少し拝見しましたが、「隠れた瑕疵」だの「瑕疵担保責任」という言葉が残っています。
        これは令和2年改正以前の民法に関する記述だと思われます。

        しかしながら、他社さんのサイトを当社で訂正するのは、不可能です。
        直接、それぞれの会社さんに対応を依頼してください。

        1. アライ より:

          そうでしたか、確認して頂きありがとうございます。
          自分が勉強するにあたりこのサイトが役に立つことが多く、その中で明らかな違いがあったので質問させていただき
          お答えを強制したり、違っていたとしても過ちを責める目的でない等配慮したつもりで書いたのですが
          まとめのお言葉が「しかしながら、他社さんのサイトを当社で訂正するのは、不可能です。直接、それぞれの会社さんに対応を依頼してください。」
          と、こちらの述べていない事それも常識からズレた要求をしている人扱いされたのはすごく悲しかったです。。。

          ただ、先生のサイトのおかげで勉強が捗りましたし
          お答えまでお時間を取って頂いた事も本当にありがとうございました。

        2. 家坂 圭一 より:

          悲しい想いをさせて申し訳ありません。
          発言の意図は、以下の通りです。

          今年の宅建試験は、「令和3年4月1日現在の法令」に基づいて出題されます。
          したがって、当社では、全ての教材を「令和3年4月1日現在の法令」に基づいてアップデートしています。

          それに対し、ご提示いただいた他社さんのWebサイトは、「令和2年3月31日以前」に施行されていた改正「前」の民法を説明するものです。
          このような記述にも何らかの意図があるのでしょう。
          しかし、その意図について、私は想像することもできません。
          制作に関与していない他社さんのサイトについて、私が推測したり、ましてや記述を訂正したりすることはできません。

          記述意図や改訂予定については、それぞれの会社さんに直接確認していただけますよう、お願い申し上げます。

  2. ななこ より:

    1.ですが、誤の場合、
    その土地を実測したところ700㎡しかなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
    ではなく、
    その土地を実測したところ700㎡しかなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができない。
    じゃないですかね?他の問題集ではこうだったので、どっちかなと思って、教えていただけると幸いです。

    1. 家坂 圭一 より:

      ななこ様

      ご質問ありがとうございます。
      売主の契約不適合担保責任について説明します。

      民法改正で導入された「契約不適合担保責任」というのは、文字通り、
      「引き渡した物に『契約不適合』があった場合に、売主が買主に対して負う責任」
      という意味です。
      売主が責任を負うかどうかは、「契約不適合」の有無で決まります。
      改正前の民法とは違って、「〇〇について善意か悪意か」で結論を決めるわけではありません。

      とはいえ、ほとんどの場合において、
      買主が◯◯について悪意であれば、売主は、契約不適合担保責任を負わない。
      という結論になります。

      その理由について、いちばん分かりやすい「目的物に物理的欠陥があった場合」を例に説明しましょう。

      (1)買主が欠陥について知っていた(悪意)。
      (2)ということは、欠陥のある物を対象に売買契約をしている。
      (3)したがって、「契約不適合」は存在しない。
      (4)売主は、担保責任を負わない。

      「欠陥を修理した上で引き渡す。」などという特約があれば別ですが、
      問題文にそのような特殊な事情が書かれていない限り、以上の結論になります。

      買主の善意・悪意と売主の契約不適合担保責任に関しては、別の記事でまとめました。
      こちらもご覧ください。
      ■売主の担保責任と悪意の買主

      1. ななこ より:

        丁寧に教えてくださってありがとうございました!
        おかげで理解できました!
        また何かあったらお願いします(>_<)

        1. 家坂 圭一 より:

          わざわざご返信ありがとうございます。
          本試験も迫ってきています。
          体に気を付けて、粘り強くがんばりましょう!
          今後ともよろしくお願いします。

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