【宅建過去問】(平成05年問35)免許の要否

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。
  2. Cが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Cは宅地建物取引業の免許を要しないが、Dが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Dは宅地建物取引業の免許を要する。
  3. Eが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Eは宅地建物取引業の免許を要しないが、Fが駐車場ビル10棟を建設し、Gが媒介して1棟ずつ売却する場合、F及びGは宅地建物取引業の免許を要する。
  4. Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。

正解:1

1 誤り

【Aについて】
Aは、マンションの分譲を反覆継続して行うのだから、宅建業の免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

【Bについて】
Bは、マンション1棟を不特定多数に売却するというのだから、宅建業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。
宅建業者に販売代理を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

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宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
226-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
324-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
419-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
516-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
615-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
714-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
913-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1011-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1108-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1405-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1504-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1601-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

2 正しい

【Cについて】
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内というのだから、用途地域は設定されていない。したがって、「山林」の売却は、「宅地」の取引には当たらない(宅地建物取引業法2条1号)。以上より、Cの行為は宅建業に該当せず、宅建業の免許は不要である(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

【Dについて】
一方、Dの行為は、「宅地として分譲」するというものである。宅地を分譲する行為は宅建業に該当するから、Dは、宅建業の免許を受けなければならない(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
427-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
509-31-1土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。×
608-41-3自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。×
705-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
(2)用途地域内基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
327-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
416-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
513-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
611-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
711-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
801-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

3 正しい

【Eについて】
Eがしているのは、土地を駐車場として賃貸することであるが、このような「自ら貸主」となる行為は「宅建業」に該当しない(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、Eは免許を受ける必要がない。

【Fについて】
一方、Fがしているのは、駐車場ビル(建物)を売却する行為である。これは宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条2項)から、Fは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)。
Gに媒介を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

【Gについて】
Gの行為は、Fの駐車場ビル(建物)の売却を媒介する行為である。これは宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条2項)から、Gは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)

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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
230-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
330-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
429-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
528-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
627-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
726-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
825-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
924-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1024-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1124-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1223-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1322-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1419-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1517-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1616-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1814-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1913-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2011-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2109-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2208-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2307-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2407-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2505-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2604-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2701-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
226-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
324-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
419-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
516-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
615-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
714-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
913-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1011-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1108-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1405-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1504-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1601-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

4 正しい

【Hについて】
宅地を自己用として購入する行為は、「宅建業」に当てはまらない(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、Hは免許を受ける必要がない。

【Iについて】
「競売物件である宅地を購入」する行為は、宅建業に該当しない(宅地建物取引業法2条2号)。しかし、その宅地を「反復継続して売却」する行為は、まさに宅建業である(宅地建物取引業法2条2項)。したがって、Iは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)。
他の宅建業者にに代理や媒介を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

■類似過去問
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宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
226-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
324-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
419-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
516-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
615-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
714-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
913-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1011-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1108-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1405-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1504-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1601-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

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【宅建過去問】(平成05年問35)免許の要否” に対して2件のコメントがあります。

  1. 困っています より:

    選択肢1が ○
    選択肢3が ×

    ではないのですか?

    1のBは所有者、販売を代理業者に委任した のでは?
    3の Fは建設業かつ所有者、Gは媒介業者 なので、Gのみ宅建業なのでは

    ないのですか?
    大混乱しています。すみません、教えてください。

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    1. 家坂 圭一 より:

      困っています様

      お名前が変わったんですね。
      お困りの様子がひしひしと伝わってきます。

      さて、ご質問の件ですが、
      「宅建業の免許を要するかどうか。」
      をきく問題では、
      「その人が何をするか。」
      のみを基準に判断します。

      他の人が代理や媒介したとしても、「その人」の免許の要否には関係がありません。
      以下、具体的に考えましょう。

      ・肢1について
       ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      Bは、自ら売主となって、マンションを不特定多数に売却します。
      これは「宅建業」に該当しますから、Bには免許が必要です。
      「他の宅建業者に販売代理を依頼」するからといって、Bの免許が不要になるわけではありません。
      肢1は、「誤り」の選択肢です。

      ・肢3について
       ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      Fは、自ら売主となって、「駐車場ビル10棟」を売却します。
      これは「宅建業」に該当しますから、Fには免許が必要です。
      「Gが媒介」するからといって、Fの免許が不要になるわけではありません。
      肢3は、「正しい」選択肢です。

      ・まとめ
       ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      「宅建業者が代理・媒介した場合した場合、売主に免許が必要かどうか。」
      というのは、過去に16回も出題された頻出論点です。
      肢1又は3の「類似過去問」を使って集中的に解いておきましょう。
      しっかり理解してしまえば、むしろ得意論点になるはずです。

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