【宅建過去問】(平成05年問39)他人物売買

宅地建物取引業者AがBから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

出題の不備により、正解が2つあります。

  1. AB間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  2. AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
  3. AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがすむまでの間は、Aは、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  4. AB間の売買契約において、その効力の発生がBの代替地取得を条件とする場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。

正解:2&4

宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約をすることができない。
(宅建業者が売主を代理・媒介する場合は、この規制と無関係である。)

ただし、これには3つの例外が認められている(宅建業法33条の2)。

  1. 物件を取得する契約を締結している場合
    ※予約でもよい。
    ※停止条件付契約はダメ
  2. 法令により、将来、業者が所有権を取得するのが明らかな場合
  3. 未完成物件の売買で手付金の保全措置がある場合

また、この規制は、業者間取引には適用されない(同法78条2項)。

1 誤り

Bと宅建業者Aとの間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このBA間の契約は、予約段階であっても構わない(宅地建物取引業法33の2第2号)。
したがって、「予約完結権を行使するまでの間」であっても、AC間の契約を締結することができる。

■類似過去問
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取得契約が予約段階(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
117-35-3AはCと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をBに転売した。
209-45-2取得予約済みの土地であれば、予約完結権未行使の間であっても、転売契約を締結できる。
305-39-1取得予約済みの土地であっても、予約完結権未行使の間は、転売契約を締結してはならない。×
403-42-4取得予約済みの土地を、転売すると、宅建業法に違反する。×
501-48-4取得予約済みの土地を、転売してはならない。×

2 正しい

宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可、建築確認などの処分があった後でなければ、①自ら当事者として売買契約を締結したり、②当事者を代理してその売買契約を締結したり、③売買の媒介をすることができない(宅建業法36条)。
このルールは、業者間取引についても、それ以外の取引と同様に適用される。したがって、開発許可を受けることができるまで、Aは、Cと売買契約を締結することができない。

■類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
 年-問-肢内容正誤
128-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
218-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
317-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。
415-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却した。
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
609-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
709-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
2R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
330-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
428-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
527-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
627-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
726-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
825-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
925-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1019-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1119-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1219-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1319-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1418-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1513-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1611-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1707-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1805-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
1904-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2004-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
契約が締結されていればいいのであって、土地の引渡しがすんでいるかどうか、は問題にならない。

■類似過去問
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契約成立以外の要素(宅建業法[15]3(2))
 年-問-肢内容正誤
122-40-4取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない。×
221-31-イ取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない。×
317-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
405-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
503-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

4 正しい

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
しかし、このAB間の契約が停止条件付きのものであってはならない。AB間の契約が停止条件付きであった場合、条件が成就するまでの間は、AC間の契約を締結することができない。

■類似過去問
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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-1宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
227-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
319-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
417-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
508-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
606-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
705-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
804-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
903-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

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