【宅建過去問】(平成05年問44)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、特に断りがない限り、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
  2. 当該物件の引渡時期については、未だ定まっていなかったので、何も説明しなかった。
  3. 当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。
  4. 当該建物は、表題登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかった。

正解:2

1 違反する

35条書面(重要事項説明書)を交付する義務は、宅建業者間の取引であっても免除されるものではない。業者間取引において省略できるのは、35条書面(重要事項説明書)の「説明」のみである(宅建業法35条1項、6項)。

■参照項目&類似過去問
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35条書面(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[11]1(4))
年-問-肢内容正誤
1R05-42-ウ宅地の売買について売主となる宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。
2R04-35-2宅地建物取引業者Aが所有する甲建物を法人Bに売却するに当たり、Bが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、AはBに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。×
3R03s-35-4宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
4R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
5R02-44-3宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
6H30-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
7H30-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
8H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
9H25-30-1宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
×
10H19-40-2宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Bに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。
×
11H19-40-3宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Cが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Cに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。
×
12H18-35-1宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。×
13H16-40-1宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合、法第35条に基づく書面の交付に関する規定が適用される。
14H06-44-3宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが同年9月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。×
15H05-44-1相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×
16H04-42-1宅地建物取引業者が行う宅地及び建物の売買の媒介において、買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
×
17H01-44-3宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×

2 違反しない

物件の引渡しの時期は、契約書面の記載事項である(宅建業法37条1項4号)。しかし、重要事項説明書面の記載事項ではない。
したがって、引渡時期につき、重要事項として説明しなかったとしても、宅建業法の規定に違反しない。

■参照項目&類似過去問
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37条書面特有の事項(引渡しの時期)(宅建業法[12]3(3)② )
年-問-肢内容正誤
1R05-33-2宅地の売買における当該宅地の引渡しの時期について、重要事項説明において説明しなければならない。×
2R04-36-4自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、当該建物の引渡しの時期について説明しなければならない。×
3R03-26-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、売買の対象となる建物の引渡しの時期について説明しなければならない。×
4R02-33-2宅地建物取引業者が媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。×
5H24-31-4宅地建物取引業者は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡しの時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。
×
6H23-32-4宅地建物取引業者が自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。
×
7H13-39-3宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して、宅地及び建物の引渡しの時期については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
×
8H09-40-3宅地建物取引業者Aが、売主B、買主Cとする建物の売買を媒介しようとしている。Aは、建物の引渡しの時期についてBとCの合意が不確定であったので、売買契約が成立するまでの間に、当該事項をCに説明しなかった。
9H05-44-2当該物件の引渡時期については、未だ定まっていなかったので、何も説明しなかった。

3 違反する

建物の貸借の契約以外については、私道に関する負担について説明しなければならない(宅建業法35条1項3号)。
したがって、私道に関する負担がない場合は、「負担なし」として説明する必要がある。何も説明しないことは、宅建業法の規定に違反する。

■参照項目&類似過去問
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取引物件に関する重要事項(③私道の負担に関する事項)(宅建業法[11]2(2)③)
年-問-肢内容正誤
1H29-33-3宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
×
2H25-36-1宅地建物取引業者A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
×
3H22-35-4宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
4H18-35-3宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。
×
5H08-35-2区分所有建物の貸借の媒介をする場合、私道に関する負担に関する事項を重要事項として説明しなければならない。
×
6H05-44-3建物の売買の媒介において、当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。×

4 違反する

登記された権利の種類・内容、登記名義人又は表題部所有者の氏名は重要事項である(宅建業法35条1項1号)。
所有権保存登記がされていない場合でも、表題部所有者の氏名を示さなければならない。何も説明しないことは宅建業法に違反する。

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取引物件に関する重要事項(①登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)
年-問-肢内容正誤
1R03-26-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。×
2R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
3H26-35-2宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
4H23-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
5H22-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
6H15-37-4宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。
×
7H13-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
8H09-38-2宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。建物の上の抵当権の登記に関し、「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹消できるから、Cには内密にしておいてほしい」旨のBの依頼にかかわらず、Aは、Cに対して重要事項として、当該登記について説明した。
9H07-41-1宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
×
10H06-41-1宅地建物取引業者がマンションの一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。×
11H05-44-4当該建物は、表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかった。×
12H04-40-4取引物件の登記簿の表題部に記載されている所有者の氏名については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

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【宅建過去問】(平成05年問44)重要事項説明書(35条書面)” に対して2件のコメントがあります。

  1. m より:

    家坂先生

    脚4 「当該建物は、表題登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかった。」

    もし、問題が表題登記の事に触れずに「所有権保存登記がされていなかったので何も説明しなかった」だったら、”35条には違反しない”が解答になりますか?
    所有者保存登記は35条、37条にも記載して説明すべき内容としてテキストに載っていないので、質問させて頂きました。

    1. 家坂 圭一 より:

      m様

      ご質問ありがとうございます。

      所有者保存登記は35条、37条にも記載して説明すべき内容としてテキストに載っていないので、質問させて頂きました。

      ここの部分に勘違いがあるような気がします。
      35条と37条で切り口が違うのですが、それを同じにとらえようとしていませんか。

      重要事項(35条)について

      重要事項(35条)として定められているのは、「所有権保存登記」とか「表題登記」の有無ではありません。
      説明すべきは、

      1. 登記された権利の種類・内容
      2. 登記名義人又は表題部所有者

      の2点なのです。

      今回のご質問は、このうち2(登記名義人又は表題部所有者)に関するものだと思います(1の「権利の種類」については「所有権」のみを考えている)。
      登記のプロセスを考えると、3段階に区分可能です。

      1. 表題登記・所有権保存登記・所有権移転登記がすべてされている場合
      2. 表題登記・所有権保存登記がされているが、所有権移転登記がされていない場合
      3. 表題登記しかされていない場合

      a、bのように所有権の登記がされていれば、「登記名義人」の氏名が重要事項です。
      a、bのいずれもない場合、「登記名義人」が存在しないので、「表題部所有者」の氏名が重要事項となります。

      契約書面(37条)について

      契約書面の場合、売買に関して、「移転登記の申請の時期」が必要的記載事項とされています。

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