【宅建過去問】(平成05年問50)報酬


宅地建物取引業者A(消費税の免税業者)が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消費税の課税業者)が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。

  1. Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,650万円(消費税込み)で、売買契約を成立させ、甲から147万円の報酬を受領した。
  2. Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の事務所ビルの1室を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、借賃月額13万円で、賃貸借契約を成立させ、甲から14万円の報酬を受領した。
  3. Aは甲から媒介依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の建物3,300万円(消費税込み)と乙所有の建物4,400万円(消費税込み)の交換契約を成立させ、Aは甲から98万円、Bは乙から140万円の報酬を受領した。
  4. Aは甲から代理依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Aは甲から24万円、Bは乙から12万円の報酬を受領した。

正解:2

課税業者・免税業者

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(10%)を加算することができる。

宅建業者が免税業者である場合、消費税を加算することはできない。
しかし、免税業者であっても、仕入れ等にあたって消費税を負担している。これを消費者に転嫁するため「みなし仕入率」の加算が認められる。
具体的には、報酬(税抜価格)に4%を加算することができる。

1 違反する

 

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額3,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(1,650万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
1,650万÷1.1=1,500万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
3,000万+1,500万=4,500万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。

すると、
4,500万✕3%+6万=141万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
141万✕1.04=1,466,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

本肢で受領している147万円の報酬は、限度額を超えており、宅建業法に違反する。

2 違反しない

05-50-2賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である(宅建業法46条1項、国土交通省告示100号第4・第6)。

貸借に関する報酬の計算方法

借賃を基準とする場合

本肢は、事務所ビル(=居住用建物以外)の貸借に関するものである。したがって、Aは、貸主甲から1か月分の借賃(13万円)に相当する報酬を受けることができる。
Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
13万✕1.04=135,200円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

権利金を基準とする方法

事務所ビル(=居住用建物以外)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算しよう。
ここでは、「4%+2万」の即算式を使う。
すると、
300万✕4%+2万=14万
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
14万✕1.04=145,600円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

結論

借賃基準の報酬と権利金基準の報酬では、高額のほうが限度額となる。本肢では、権利金を基準とした報酬が上限である。
Aが受領した14万円は限度額(145,600)以内であり、宅建業法に違反しない。

3 違反する

 

交換の場合

交換される宅地又は建物の価額に差があるときは、多いほうの金額が報酬計算の基準となる。
本肢では、乙所有の建物の価額4,400万円がベースである。

税込価格と本体価格

乙所有の建物の税込価格(4,400万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
4,400万÷1.1=4,000万円
が本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。
すると、
4,000万✕3%+6万=126万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
126万✕1.04=1,310,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.1=1,386,000円
である。

結論

Aが受領した98万円は限度額(1,310,400円)以内であるが、Bが受領した140万円は限度額(1,386,000)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 違反する

(肢2の表参照。)
本肢は、居住用建物の貸借に関するものである。したがって、取引を代理する宅建業者のAは借賃の1か月分、媒介する宅建業者のBは借賃の0.5か月分が報酬の限度額である。

ここまでのところ、本肢は、宅建業法に違反しないように見える。しかし、
「複数の業者が関与する場合、それら業者の報酬の合計額が借賃の1か月分」
というルールを忘れてはならない。
本肢は、このルールに抵触するので、宅建業法に違反する。


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