【宅建過去問】(平成06年問12)借地借家法(借家)

AがBから賃借している建物をCに転貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AC間の転貸借がBの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Bの解除権は発生しない。
  2. AB間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、CがBの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、AC間の転貸借は終了し、Cの権利は、消滅する。
  3. AB間の賃貸借がBの解約の申入れによって終了した場合において、Bの承諾を得て転借しているCが建物の使用を継続するときは、Bが遅滞なく異議を述べないと、AB間の賃貸借が更新される。
  4. AB間の賃貸借の期間が満了する場合においても、Bは、Bの承諾を得て転借しているCに対してその旨の通知をしなければ、その終了をCに対抗することができない。

正解:2

1 正しい

AがBに無断で甲建物を転貸したとしても、Bに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Bは賃貸借契約を解除することができない(民法612条2項。最判昭28.09.25)。

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無断転貸借と解除(民法[26]5(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
A所有の甲建物につき、Bが賃貸借契約を締結している。
127-09-2賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
325-11-1BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
×
421-12-1BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できない。
518-10-1BがAの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、AはBの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
606-12-1BC間の転貸借がAの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aの解除権は発生しない。

2 誤り

06-12-2
貸人Bと賃借人Aとの間の賃貸借契約を両者の合意で解除したとしても、原則として、その合意解除によって、転借人C の権利は消滅しない(民法612条。最判昭37.02.01)。
例外は、転借人に不信な行為があるなどで、合意解除が信義誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合に限られる。

■類似過去問
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合意解除と転借人(民法[26]5(4)①)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。
128-08-4
AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。
227-09-1土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
×
327-09-4土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
423-07-3Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
516-13-3AB間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Cに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできない。
610-06-1AとBとが賃貸借契約を合意解除した場合、BC間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。
×
706-12-2AB間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、CがBの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、AC間の転貸借は終了し、Cの権利は、消滅する。
×
804-11-4賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。

3 正しい

06-12-3
建物の賃貸人Bが解約の申入れをした場合であっても、賃貸借期間満了後に建物の賃借人Aや転借人Cが使用を継続しており、Bが遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新したものとみなされる(借地借家法27条、26条)。

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解約による建物賃貸借の終了(借地借家法[05]2(2))
 年-問-肢内容正誤
129-12-2賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。×
227-11-2[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。 。×
314-14-4期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。×
408-12-1期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から6月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
508-12-2[AがBに対してA所有の建物を期間を定めないで賃貸]AがBに対し解約の申入れをしても、6月経過後のBの建物使用についてAが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
606-12-3賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。
705-12-1賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。

4 正しい

06-12-4
賃貸人Bと賃借人Aの間の賃貸借契約が期間の満了や解約申入れによって終了する場合、Bは、転借人Cに通知しなければ、契約の終了をCに対抗することができない(借地借家法34条1項)。
この通知をしたときは、通知から6月を経過するときに転貸借が終了する(同条2項)。

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建物賃貸借終了時の転借人の保護(借地借家法[06]4(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-4賃借人Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、賃貸人Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
229-12-3転貸人が建物を適法に転借している場合、賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、転貸人がその旨を賃借人から聞かされていれば、賃貸人は転借人に対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。×
325-11-3賃貸借契約が期間満了で終了する場合、転貸人の転借人に対する解約申入れに正当事由がない限り、賃貸人は転借人に対して建物明渡しを請求できない。×
416-13-2賃貸借契約の期間満了による終了を転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
512-12-3賃貸借契約が期間満了により終了するときは、転借人に通知しなければ、賃借人に対しても、契約終了を主張できない。×
610-12-4賃貸借契約が期間満了により終了するときも、転借人に通知した日から6月を経過しないと、転貸借は終了しない。
706-12-4賃貸借契約の期間が満了する場合でも、転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
801-06-3賃貸借契約が期間満了により終了すれば、当然に転貸借契約も終了する。×

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