【宅建過去問】(平成06年問44)業務上の規制

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約(価額5,000万円、手付金1,000万円)を本年10月1日締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. Aが当該宅地の所有権を所有者Cから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき。
  2. Aが当該宅地の開発許可を同年9月1日取得し、同年9月10日その分譲のパンフレットをBに郵送した場合において、Bが宅地建物取引業者でないとき。
  3. Aが同年9月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき。
  4. Aが同年10月1日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき。

正解:3

1 違反しない

宅建業者間では、いわゆる8つの規制は適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、自己の所有に属しない物件の売買契約を締結しても、宅建業法には違反しない(宅地建物取引業法33条の2)。

※買主が宅建業者でない場合、停止条件付きで取得する予定の宅地を、売却することはできない。

■類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
 年-問-肢内容正誤
128-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
218-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
317-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。
415-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却した。
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
609-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
709-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-1宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
227-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
319-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
417-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
508-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
606-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
705-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
804-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
903-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

2 違反しない

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。
しかし、本肢では、開発許可(9月1日)を受けた後に、広告をしている(9月10日)。したがって、宅建業法に違反しない。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-27-2
宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。×
2R02s-27-3
宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
3R02-27-エ宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。×
4R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
5R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
630-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
728-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
828-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。×
927-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
1027-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
1126-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
1225-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1325-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1424-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1524-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1623-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1720-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1819-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1919-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
2017-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
2116-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
2214-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2313-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2412-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2511-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2610-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2709-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2808-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2908-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
3006-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
3106-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
3205-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3304-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3402-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

3 違反する

【業者間取引と重要事項説明】
35条書面(重要事項説明書)を交付する義務は、宅建業者間の取引であっても免除されるものではない。また、35条書面に記載すべき事項も、業者間取引だからといって、変更されるわけではない。

※業者間取引において省略できるのは、35条書面(重要事項説明書)の「説明」のみである(宅地建物取引業法35条1項、6項)。

【重要事項説明のタイミング】
契約締結日(10月1日)に先立って、9月25日に重要事項説明をしている点は正しい(宅地建物取引業法35条1項)。

【道路の構造・幅員】
宅地が宅地造成完了前のものであるときは、完了時における形状・構造、宅地に接する道路の構造・幅員を35条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法35条1項5号、同法規則16条)。
したがって、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合、宅建業法に違反する。

■類似過去問
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相手方が宅建業者である場合(宅建業法[11]1(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
2R02-44-3自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
330-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
430-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
525-29-3業者間取引では、35条書面に修繕積立金の滞納について記載しなくてもよい。×
625-30-1業者間取引でも重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。×
719-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
819-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
918-35-1買主が宅建業者である場合、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1016-40-135条書面の交付義務は、業者間取引にも適用される。
1106-44-3業者間取引では、35条書面に造成工事完了時の宅地の形状・構造を記載すれば、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなくてもよい。×
1205-44-1業者間取引では、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1304-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1401-44-3業者間取引では、35条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
説明事項(工事完了時における形状・構造)(宅建業法[11]2(2)⑤)
 年-問-肢内容正誤
128-36-エ
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

217-37-2宅地の売買の媒介においては、完了時における形状・構造、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなければならない。
316-38-1完成時におけるマンションの外壁の塗装については説明しなくてよい。×
414-37-1完成時の図面を渡せば、説明しなくてもよい。×
506-44-3造成工事完了時の宅地の形状・構造を説明したが、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅建業法に違反する。
604-37-3「建物の形状・構造については、工事完了後に説明する」として契約した場合、宅建業法に違反する。
704-40-1完了時の形状・構造は説明したが、道路の幅員については説明しなかった。×
801-47-2マンション完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積・建築面積・延べ面積・工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。×

4 違反しない

手付金等の保全措置(宅地建物取引業法41条。は、宅建業者間の取引には適用されない8つの規制の一種である(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、この規定を無視しても、宅建業法に違反しない。

※造成工事完了前の物件につき、価額の20%の手付金を受領しているため、買主が宅建業者以外の場合には、保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条)。

※手付金の金額(1,000万円)は、物件価額(5,000万円)の20%丁度であるから、相手方が宅建業者以外だとしても、手付金の額の制限(宅地建物取引業法39条)には違反しない。

■類似過去問
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業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
325-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
420-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
516-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
613-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
707-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
806-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
901-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

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