【宅建過去問】(平成06年問48)報酬


宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者とする。

  1. 貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より100万円、Bが乙より110万円受領した。
  2. 貸主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。)500万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より21万円、Bが乙より22万円受領した。
  3. 甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,200万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より156万円、Bが乙より172万円受領した。
  4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万円、Bが乙より132万3,000円受領した。

正解:2

課税業者・免税業者

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(10%)を加算することができる。

宅建業者が免税業者である場合、消費税を加算することはできない。
しかし、免税業者であっても、仕入れ等にあたって消費税を負担している。これを消費者に転嫁するため「みなし仕入率」の加算が認められる。
具体的には、報酬(税抜価格)に4%を加算することができる。

1 違反する

06-48-1

賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である(宅建業法46条1項、国土交通省告示100号第4・第6)。

貸借に関する報酬の計算方法

本肢は、業務用建物(=居住用建物以外)の貸借の媒介に関するものである。したがって、AとBは、貸主甲と借主乙から、合わせて1か月分の借賃に相当する報酬を受けることができる。
本肢では、Aが1か月分の借賃に当たる報酬、Bは1か月分の借賃+消費税に当たる報酬を受領しているから、合計で2か月分になっている。
これは、宅建業法に違反する。

2 違反しない

06-48-2

借賃を基準とする場合

(肢1の表参照。)
本肢は、店舗用建物(=居住用建物以外)の貸借に関するものである。したがって、AとBは、貸主甲と借主乙から、合わせて1か月分の借賃に相当する報酬を受けることができる。

権利金を基準とする方法

(肢1の表参照。)
店舗用建物(=居住用建物以外)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算してみよう。

権利金が400万円を超えているので、「3%+6万」の即算式を使う。
すると、
500万✕3%+6万=21万
となる。
Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
21万✕1.04=218,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
21万✕1.1=231,000円
である。

結論

借賃基準の報酬と権利金基準の報酬では、高額のほうが限度額となる。本肢では、権利金を基準とした報酬が上限である。
Aが受領した21万円は限度額(218,400円)以内であり、Bが受領した22万円も限度額(231,000)の範囲内である。したがって、本肢は、宅建業法に違反しない。

3 違反する

 

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額3,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(2,200万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
2,200万÷1.1=2,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
3,000万+2,000万=5,000万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。
すると、
5,000万✕3%+6万=156万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
156万✕1.04=1,622,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
156万✕1.1=1,716,000円
である。

結論

Aが受領した156万円は限度額(1,622,400円)以内であるが、Bが受領した172万円は限度額(1,716,000)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 違反する

06-48-4

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額4,000万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。
すると、
4,000万✕3%+6万=126万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
126万✕1.04=1,310,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(10%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.1=1,386,000円
である。

結論

Bが受領した132万3,000円は限度額(1,386,000円)以内であるが、Aが受領した136万円は限度額(1,310,400)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。


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