【宅建過去問】(平成07年問07)賃貸借契約


AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Bは、その譲渡についてAの承諾を必要とする。
  2. Aがその建物をDに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Aは、Dに対する敷地の賃借権譲渡についてBの承諾を得る必要がある。
  3. EがBからその土地の譲渡を受けた場合、Eは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。
  4. FがAからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Fは、その賃借についてBの承諾を得なければならない。

正解:2

07-07-0

1 誤り

07-07-1
Aは、B所有地上の建物について登記をしている。したがって、この土地の所有権について対抗要件を備えている(借地借家法10条1項)。
この場合、この土地の譲渡に伴って、賃貸人たる地位は、その譲受人Cに移転する(民法605条の2第1項)。Aの承諾を得る必要はない。

■類似過去問
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賃貸人たる地位の移転(民法[26]6)
 年-問-肢内容正誤
124-06-2甲土地の賃借人であるBが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したCは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Bに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
×
216-03-2Aは、自己所有の建物をCに売却したが、Cはまだ所有権移転登記を行っていない。BがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Cは、Bに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
×
307-07-1BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。Aがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Aは、その譲渡についてBの承諾を必要とする。
×
407-07-3BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。CがBからその土地の譲渡を受けた場合、Cは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。
×

2 正しい

07-07-2AからDへの建物譲渡に伴い、従たる権利として借地権もCに譲渡されることになる。そして、借地権を譲渡するには、借地権者の承諾が必要である(民法612条)。
したがって、建物をDに譲渡するに当たり、Aは、Bの承諾を得る必要がある。

※無断で譲渡がなされた場合、借地権者は借地権を解除することができる。

■類似過去問
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借地上の建物の譲渡(民法[26]5(1)③(a))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
甲土地所有者AがBと締結した建物所有を目的とする賃貸借契約に基づいて、Bが甲土地上に乙建物を所有している。
117-13-1Bがその建物をCに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Bは、Cに対する敷地の賃借権譲渡についてAの承諾を得る必要がある。
×
207-07-2乙建物が登記されている場合には、BがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Aの承諾の有無にかかわらず、CはAに対して甲土地の借地権を主張できる。
305-10-2乙建物に設定した抵当権が実行され、Dが甲建物を競落した。Dは、競落により建物を取得したのであるから、土地の賃借権も当然に取得し、Aに対抗することができる。
×

3 誤り

07-07-3Bから土地の譲渡を受けたEがAに対して賃貸人たる地位を主張するためには、この土地について、所有権移転の登記を受ける必要がある(民法605条の2第3項)。
登記を移転していない段階では、Aに対して、賃貸人たる地位を主張することはできない。

■類似過去問
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賃貸人たる地位の移転(民法[26]6)
 年-問-肢内容正誤
124-06-2甲土地の賃借人であるBが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したCは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Bに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
×
216-03-2Aは、自己所有の建物をCに売却したが、Cはまだ所有権移転登記を行っていない。BがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Cは、Bに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
×
307-07-1BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。Aがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Aは、その譲渡についてBの承諾を必要とする。
×
407-07-3BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。CがBからその土地の譲渡を受けた場合、Cは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。
×
対抗問題:賃借人(民法[07]3(5))
 年-問-肢内容正誤
1R01-01-2[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
224-06-2賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
320-04-4建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人:賃借権を対抗可能。
416-03-2賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
510-01-1賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人:登記がなくても所有権を対抗可能。×
608-03-4Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。×
707-07-3賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
801-13-1引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者:賃借人の地位を対抗可能。

4 誤り

07-07-4土地の賃借人Aが借地上の建物を第三者Fに賃貸した場合であっても、Aは建物所有のため自ら土地を使用しているのであって、借地を転貸したとはいえない(民法612条。大判昭8.12.11)。

したがって、建物をFに賃貸するに当たり、Aは、Bの承諾を得る必要がない。

■類似過去問
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借地上の建物の賃貸(民法[26]5(1)③(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
甲土地所有者AがBと締結した建物所有を目的とする賃貸借契約に基づいて、Bが甲土地上に乙建物を所有している。
126-07-1BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
×
218-14-1Bが、Aの承諾を得ることなくCに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Aとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
307-07-4CがBからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Cは、その賃借についてAの承諾を得なければならない。
×

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