【宅建過去問】(平成07年問35)免許の要否

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. AがB所有の宅地を賃借してマンション(区分所有建物)を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Bは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
  2. 都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするCは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
  3. Dが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Dは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
  4. E(甲県知事免許)が親会社F(国土交通大臣免許)に吸収合併された場合において、Eの事務所をそのままFの事務所として使用するときは、Fが事務所新設の変更の届出をすれば、Eは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。

正解:1

1 正しい

Bは、自分の所有地を、Aに賃貸しているに過ぎない。
これは「宅建業」にはあたらないから、Bは宅建業の免許を受ける必要はない(宅地建物取引業法2条2号)。

※Aは、マンションを不特定多数に分譲するのだから、当然、宅建業の免許が必要となる。

■類似過去問(自ら貸主・転貸主となる場合)
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
130-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
230-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
329-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
428-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
527-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
626-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
725-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
824-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
924-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1024-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1123-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1222-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1319-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1417-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1516-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1614-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1714-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1813-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1911-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2009-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2108-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2207-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2307-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2405-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2504-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2601-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

2 誤り

都市再生機構が宅地分譲を行う場合に、宅建業法が適用されない点は正しい(宅建業法78条1項、独立行政法人都市再生機構法42条、同法施行令34条1項4号)。
しかし、Cは、機構の委託を受けて住宅分譲の代理をしているに過ぎない。これは、単なる宅建業であり(宅地建物取引業法2条2号)、免許が必要である。

■類似過去問(国・地方公共団体が絡む場合)
内容を見る
国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
126-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
216-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
315-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
414-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
511-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
609-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
707-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
807-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
■類似過去問(免許不要者を代理・媒介する場合)
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免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
116-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
214-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
311-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
409-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
507-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
607-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×

3 誤り

国及び地方公共団体には、宅建業法が適用されない(宅地建物取引業法78条1項)。
しかし、これらを買主とする売主Dには、当然、宅建業法が適用される。反復継続して、自ら売主になる以上、宅建業に該当し(宅地建物取引業法2条2号)、免許が必要である。

■類似過去問(国・地方公共団体が絡む場合)
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
126-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
216-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
315-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
414-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
511-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
609-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
707-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
807-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×

4 誤り

法人である宅建業者が合併により消滅した場合、合併により消滅した法人(本肢ではE)を代表する役員であった者が、その日から30日以内に、届け出なければならない(宅地建物取引業法11条1項2号)。
そのままFの事務所として使用するからといって、廃業の届出が不要になるわけではない。

■類似過去問(廃業等の届出:合併)
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廃業等の届出(法人業者が合併で消滅)(宅建業法[04]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
129-30-4宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
229-36-4宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
329-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
424-27-4存続会社の役員が届出。×
522-28-2存続会社が免許を承継。×
621-28-2消滅会社の役員が届出。
718-31-3存続会社の役員が届出。×
810-33-4存続会社の役員が届出。×
909-33-2宅建業者が合併により消滅した場合、消滅した業者の代表役員であった者は免許権者に届出しなければならないが、免許は、届出の時にその効力を失う。×
1007-35-4消滅会社の事務所を存続会社の事務所として使用→廃業の届出は不要。×
1102-43-2消滅会社の役員が、存続会社の免許権者に届出。×
1201-36-4消滅会社の役員が、免許権者と全事務所所在地の知事に届出。×

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