【宅建過去問】(平成07年問41)業務上の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
  2. 宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅地建物取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の2の規定により撤回されることがある。
  3. 宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
  4. 法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地または建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。

正解:4

1 誤り

「宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」 は重要事項として説明すべき事項である(宅地建物取引業法35条1項1号)。
たとえ宅地の引渡しまでに抹消の予定であっても、この義務が免除されるわけではない。

■類似過去問
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説明事項(登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
226-35-2抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない。
323-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
422-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
515-37-4抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない。×
613-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
709-38-2抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない。
807-41-1宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる。×
906-41-1マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1005-44-4表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1104-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。

2 誤り

クーリング・オフの規定が適用されるのは、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは売買契約の締結をした場合である(事務所等で買受けの申込みをし、事務所等以外で売買契約を締結した買主を除く。宅地建物取引業法37条の2第1項)。
逆にいえば、事務所等で買受けの申込みをした買主は、クーリング・オフによる解除をすることはできない。

本肢の「専任の宅建士を置く分譲案内所」は、ここでいう「事務所等」にあたる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ロ)。したがって、クーリング・オフにより、買受けの申込みを撤回することはできない。

■類似過去問
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クーリング・オフ(事務所等)(宅建業法[14]2(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
114-36-4宅建業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、クーリング・オフができない。

213-43-4専任の宅建士がいる現地案内所で買受けの申込み:クーリング・オフ可能。
×
312-41-3現地案内所で買主に契約に関する説明を行い、ホテルのロビーで売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。

407-41-2専任の宅建士を置いた案内所でなされた買受けの申込みについては、クーリング・オフができる。
×
505-41-3売買契約の締結がAの事務所で行われた場合、クーリング・オフができる。
×
継続的業務施設
103-46-1売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。

3 誤り

建築確認を必要とする建築工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、売買契約を締結することができない(宅地建物取引業法36条)。

※建築確認を停止条件にしたからといって、契約が可能になるわけではない。

■類似過去問
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契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
230-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
328-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
427-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
527-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
626-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
725-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
825-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
919-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1019-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1119-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1219-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1318-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1413-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1511-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1607-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1704-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
1804-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

4 正しい

「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁止されている(宅地建物取引業法32条)。
たとえ、広告により被害を受けた人がいなくても、誇大広告であることに変わりない。

この場合、その行為をした者(本肢では法人の代表者)が、罰則の適用を受けることがある(宅地建物取引業法81条1号。6月以下の懲役and/or100万円以下の罰金)。また、それに加え、法人自体に罰則が科される可能性もある(宅地建物取引業法84条2号。100万円以下の罰金)。

■類似過去問
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誇大広告(広告媒体)(宅建業法[09]1(1)①)
 年-問-肢内容正誤
130-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
412-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
誇大広告に対する監督処分・罰則(宅建業法[09]1(1)④)
 年-問-肢内容正誤
130-26-2
販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
229-42-ウ
顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
326-30-2
誇大広告は、監督処分の対象。
426-44-ア
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
522-32-ウ誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外。×
620-32-4誇大広告は、監督処分に加え、罰則の対象になる。
719-36-1誇大広告は、指示処分・業務停止処分の対象。
817-34-3誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象。
916-36-4誇大広告は、業務停止処分の対象。
1014-32-4誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある。
1112-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
1210-32-1誇大広告を行った場合、宅建業者に対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った宅建士に対して必要な指示をすることができる。×
1309-43-4販売意思のない物件の広告は、監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない。×
1407-41-4法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
1506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
1605-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

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