【宅建過去問】(平成07年問43)8つの規制

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに対し宅地(造成工事完了済み)を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該宅地の分譲価格は5,000万円とする。

  1. 「Aが瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年間とする」旨の特約をしたときでも、Aは、Bが瑕疵を発見した時から1年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。
  2. Aは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。
  3. 「Bは、Aが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Bは全額を放棄しなければ解除できない。
  4. 「宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Aは、その額の手付金を受領できる。

正解:2

1 誤り

宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外は、瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年間」とする場合に限られる(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢は、この例外のケースであるから、民法より買主に不利ではあるが、特約は有効とされる。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
内容を見る
瑕疵担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
130-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
229-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
329-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
427-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
527-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
626-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
725-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
824-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
923-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1022-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1121-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1220-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1317-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1415-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1514-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1612-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1711-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1810-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1909-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2009-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2109-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2208-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2307-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2407-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2506-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

2 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本肢では、宅地の分譲価格が5,000万円であるから、限度額は1,000万円である。
したがって、損害賠償予定額を1,000万円とした場合、これだけで限度額に到達する。別に違約金500万円を予定することは許されない。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
内容を見る
損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
229-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
328-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
427-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
525-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
624-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
723-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
822-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
922-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1021-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1120-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1218-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1317-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1415-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1512-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1610-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1708-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1807-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1907-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2005-43-2違約金20%とする特約が可能。
2104-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
そして、これより買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。
本肢の特約では、買主について、「手付金の半額を放棄するだけで解除可能」とされている。つまり、買主が放棄すべき金額が原則の半分で済む、買主にとって有利な特約といえる。
したがって、このような特約をしての宅建業法には違反しない。Bは、手付金の半額を放棄するだけで解除が可能である。

■類似過去問(手付解除の方法)
内容を見る
手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
129-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
228-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
327-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
425-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
522-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
620-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
719-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
818-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
918-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1015-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1113-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1211-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1307-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1407-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1506-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1606-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1705-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

4 誤り

手付金の額の上限は代金の20%(本問では1,000万円)である(宅地建物取引業法39条1項)。
手付金等の保全措置(宅地建物取引業法41条の2)を講じたとしても、その上限を超える手付金を受領することはできない。

■類似過去問(手付の額の制限)
内容を見る
手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-29-3[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。×
227-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
327-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
426-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
521-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

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