【宅建過去問】(平成08年問11)危険負担

AがBに対し、A所有の建物を売り渡し、所有権移転登記を行ったが、まだ建物の引渡しはしていない場合で、代金の支払いと引換えに建物を引き渡す旨の約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Aは、Bに対して代金の支払いを請求することはできない。
  2. 代金の支払い及び建物の引渡し前に、その建物の一部が地震によって損壊したときは、Aは、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、Bに対して請求することができる。
  3. Aが自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、当該工事着手前に建物が地震で全壊したときは、Aは、内装改修工事費相当額をBに対して償還しなければならない。
  4. Bが代金の支払いを終え、建物の引渡しを求めたのにAが応じないでいる場合でも、建物が地震で全壊したときは、Bは、契約を解除して代金の返還を請求することができない。

正解:3

契約成立した後に、目的物が滅失した場合を「後発的不能」という。これがさらに、債務不履行の問題と危険負担の問題とに分かれる。整理・区別しておかないと混乱するばかりである。

目的物引渡義務がテーマになっているこの場面では、引渡義務を負う売主を債務者、引渡しを受ける権利を有する買主を債権者と表現する。

■後発的不能(1)-債務不履行

後発的不能のうち、引渡義務の債務者(売主)に帰責性(故意又は過失)がある場合を債務不履行という(民法415条)。この場合、売主は、買主の損害を賠償する義務を負う。

■後発的不能(2)-危険負担

後発的不能のうち、引渡義務の債務者(売主)に帰責性がない場合、これを危険負担の問題という。目的物が滅失した危険(リスク)を、債務者(売主)と債権者(買主)のどちらが負担するか、という問題だからである。

まず、リスクを債務者(売主)が負担する場合、これを債務者主義という(同法536条。左図)。具体的には、「代金を受け取る権利も消滅する」という処理をする。債務者(売主)にとっては、建物は滅失するは、代金は受け取れないは、のダブルパンチである。

次に、目的物滅失のリスクを債権者(買主)が負う場合、これを債権者主義という(同法534条。右図)。具体的にいえば、買主は、目的物を受け取れないにも関わらず、代金全額を支払わなければならない。今度は、買主にとってダブルパンチである。

19-10-0d 19-10-0c

では、債務者主義と債権者主義をどのように使い分けるか。以下の表が基本となる。

債権者主義
  1. 特定物に関する物権の設定・移転を目的とする場合
  2. 債権者(買主)に帰責性がある場合
債務者主義
  • 上記以外の場合

1 誤り

家屋滅失の原因は地震であり、債務者(売主)に帰責性がないから、危険負担の問題になる。
さらに、「家屋の売買契約」は、特定物に関する物権の設定・移転を目的としているから、債権者主義がとられる。すなわち、危険は、債権者(買主)が負担する。
したがって、Aは、Bに対し代金全額を請求することができる。

■類似過去問
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民法[25]
危険負担
 年-問-肢内容正誤
129-07-2請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。
219-10-2売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。×
319-10-3売買契約の目的物である建物が、買主の責めに帰すべき火災で滅失した場合、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×
419-10-4「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、目的物が引渡し前に自然災害により滅失したときは、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。
508-11-1代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物が地震によって全壊したときは、売主は、買主に対して代金の支払いを請求することはできない。×
608-11-2代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物の一部が地震によって損壊したときは、売主は、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、買主に対して請求することができる。×
708-11-3売主が自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、工事着手前に建物が地震で全壊したときは、売主は、内装改修工事費相当額を買主に対して償還しなければならない。
801-09-1家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、売主は、買主に対し代金を請求することができない。×
901-09-2家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が放火によって半焼した場合、買主は、売主に対し代金の減額を請求することができる。×
1001-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1101-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。
原始的不能
119-10-1売買契約の目的物である建物が、売買契約の成立前に契約当事者の責に帰すことのできない火災で滅失していた場合、売買契約は有効に成立するが、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×

2 誤り

(肢1参照)
危険負担に関する債権者主義がとられる。すなわち、危険は、債権者(買主)が負担する。
したがって、Aは、Bに対し代金全額を請求することができる。

※危険負担は、「全額払う」か「全く払わないか」の問題である。一部損壊の場合でも、「代金減額」という考え方は、採用されていない。

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民法[25]
危険負担
 年-問-肢内容正誤
129-07-2請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。
219-10-2売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。×
319-10-3売買契約の目的物である建物が、買主の責めに帰すべき火災で滅失した場合、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×
419-10-4「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、目的物が引渡し前に自然災害により滅失したときは、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。
508-11-1代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物が地震によって全壊したときは、売主は、買主に対して代金の支払いを請求することはできない。×
608-11-2代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物の一部が地震によって損壊したときは、売主は、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、買主に対して請求することができる。×
708-11-3売主が自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、工事着手前に建物が地震で全壊したときは、売主は、内装改修工事費相当額を買主に対して償還しなければならない。
801-09-1家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、売主は、買主に対し代金を請求することができない。×
901-09-2家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が放火によって半焼した場合、買主は、売主に対し代金の減額を請求することができる。×
1001-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1101-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。
原始的不能
119-10-1売買契約の目的物である建物が、売買契約の成立前に契約当事者の責に帰すことのできない火災で滅失していた場合、売買契約は有効に成立するが、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×

3 正しい

(肢1参照)
危険負担に関する債権者主義がとられる。すなわち、危険は、債権者(買主)が負担する。
したがって、Aは、Bに対し代金を請求することができる。
だからといって、Aに、履行不能の生じなかった場合以上の利益を収めさせる必要はない。約束していた内装工事を免れた以上、その工事費相当額は、Bに対して償還する必要がある(民法536条2項の類推適用)。

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危険負担
 年-問-肢内容正誤
129-07-2請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。
219-10-2売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。×
319-10-3売買契約の目的物である建物が、買主の責めに帰すべき火災で滅失した場合、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×
419-10-4「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、目的物が引渡し前に自然災害により滅失したときは、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。
508-11-1代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物が地震によって全壊したときは、売主は、買主に対して代金の支払いを請求することはできない。×
608-11-2代金の支払い及び建物の引渡し前に、建物の一部が地震によって損壊したときは、売主は、代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば、買主に対して請求することができる。×
708-11-3売主が自己の費用で建物の内装改修工事を行って引き渡すと約束していた場合で、工事着手前に建物が地震で全壊したときは、売主は、内装改修工事費相当額を買主に対して償還しなければならない。
801-09-1家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が天災によって滅失した場合、売主は、買主に対し代金を請求することができない。×
901-09-2家屋の所有権移転登記後、引渡し前に、その家屋が放火によって半焼した場合、買主は、売主に対し代金の減額を請求することができる。×
1001-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1101-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。
原始的不能
119-10-1売買契約の目的物である建物が、売買契約の成立前に契約当事者の責に帰すことのできない火災で滅失していた場合、売買契約は有効に成立するが、売主の建物引渡債務も、買主の代金支払債務も共に消滅する。×

4 誤り

債務者の責めに帰すべき事由によって履行期を過ぎてしまった場合、その後は、債務不履行の問題として処理される。履行を遅滞している間に、天災や類焼など債務者に帰責性がない事由によって不能になったとしても、危険負担の問題に戻るわけではない。
したがって、本肢のケースは、売主(債務者)Aの債務不履行(履行不能)の問題である。
この場合、買主(債権者)Bは、契約を解除することができる(民法543条)。また、Aには原状回復義務があるから、Bは、代金の返還を請求することができる(同法545条1項)。

※さらに損害賠償の請求も可能である(同条3項)。

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民法[26]2(3)
解除の要件:履行遅滞となった後、目的物が滅失した場合
 年-問-肢内容正誤
108-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
201-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。

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