【宅建過去問】(平成08年問48)8つの規制


宅地建物取引業者でないAが、A所有のマンションをBの媒介によりCに売却し、その後CがDに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、B、C及びDは、宅地建物取引業者であるものとする。

  1. AB間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は1年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
  2. AC間及びCD間のそれぞれの売買契約において、「当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負うべき期間を引渡しの日から1年とする」旨の特約をしても、その特約は、CD間では有効であるが、AC間では無効である。
  3. AC間及びCD間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の3割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の2割を超える部分については無効である。
  4. AC間及びCD間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から5日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅地建物取引業法に違反しない。

正解:4

1 誤り

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、契約期間が3ヶ月であることになる(宅地建物取引業法34条の2第3項)。
期間の定めのない契約とみなされるわけではない。

■類似過去問
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専任媒介契約(有効期間)(宅建業法[10]4(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-31-イ
[宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した。]AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
229-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
326-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
422-33-3一般媒介契約で、依頼者から有効期間6月との申出があっても、3月を超える有効期間を定めてはならない。×
517-36-ア専任媒介契約で、依頼者の申出により有効期間6カ月と定めると、契約は全て無効。×
614-34-3専任媒介契約で、3月超の期間を定めた場合、3月とされる。
712-37-2専任媒介契約で、依頼者の申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。×
808-48-1専任媒介契約で、有効期間1年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
906-47-3専任媒介契約で、有効期間2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
1004-39-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができない。
1103-44-2専任媒介契約で、有効期間6月と定めた場合、3月とされる。

2 誤り

契約不適合担保責任についての特約の制限など、いわゆる8つの規制が適用されるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限られる(宅地建物取引業法40条1項、同法78条2項)。
本問では、AC間の取引は、売主が宅建業者以外、買主が宅建業者、というケースで、特約の制限は適用されない。一方、CD間の取引は、業者間取引であるから、こちらにも特約の制限は適用されない。したがって、「売主が契約不適合担保を負う期間は引渡しから1年」という特約をした場合、その特約は、AC間、CD間、いずれの場合にも有効である。

※売主が宅建業者で買主が宅建業者以外というケースでは、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合である(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされる(同条2項)。

■類似過去問
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契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
230-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
825-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1023-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1122-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1221-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1321-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1420-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1517-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1615-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1714-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1812-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
1911-33-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年、買主の知っている不具合は担保しない」という特約は有効。
2010-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2109-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2209-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2309-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2408-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2507-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2607-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2706-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×
業者間取引と契約不適合担保責任(宅建業法[16]3)
 年-問-肢内容正誤
129-38-4業者間取引で契約不適合担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅建業者で、担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、売買契約の媒介に際し、契約不適合担保責任に関する特約はあったが、業者間取引であったため、特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「売主が契約不適合責任を負うのは、買主が引渡しから6か月以内に不適合に関して売主に通知した場合に限る」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

3 誤り

損害賠償額・違約金の予定等の制限など、いわゆる8つの規制が適用されるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限られる(宅地建物取引業法38条1項、同法78条2項)。
本問では、AC間の取引は、売主が宅建業者以外、買主が宅建業者、というケースで、損害賠償額の予定等の制限は適用されない。一方、CD間の取引は、業者間取引であるから、こちらにも制限は適用されない。したがって、「違約金の額を代金の額の3割とする」という特約をした場合、その特約は、AC間、CD間、いずれの場合にも有効である。

■類似過去問
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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
130-29-2[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
227-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
324-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
423-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
517-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
617-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
716-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
808-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
902-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

4 正しい

「損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」という記述から、クーリング・オフに関する特約が問題になっていることがわかる。クーリング・オフに関する規定など、いわゆる8つの規制が適用されるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限られる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法78条2項)。
本問では、AC間の取引は、売主が宅建業者以外、買主が宅建業者、というケースで、クーリング・オフに関する規定は適用されない。一方、CD間の取引は、業者間取引であるから、こちらにも適用されない。したがって、「契約締結日から5日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」という特約をした場合、その特約は、AC間、CD間、いずれの場合にも有効である。特約は、宅建業法に違反しない。

■類似過去問
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宅建業法[14]2(1)
クーリング・オフ(売主が宅建業者以外のケース)

 年-問-肢内容正誤
108-48-4売主が業者以外・買主が業者の取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。
207-47-3売主・買主双方が宅建業者でない場合でも、宅建業者が両者を媒介した場合には、買主は、クーリング・オフできる。×
301-38-3宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、クーリング・オフの適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、クーリング・オフの適用がある。×
宅建業法[14]2(1)②
クーリング・オフ(業者間取引のケース)
 年-問-肢内容正誤
114-45-3宅建業者である買主が、喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
208-48-4業者間取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。
307-42-3買主が宅建業者である場合、事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、クーリング・オフができる。×
405-41-1買主が宅建業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、クーリング・オフができない。
504-45-4宅建業者を現地に案内したところ、即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、クーリング・オフができない。

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