【宅建過去問】(平成08年問49)クーリング・オフ

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBからBの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け、自ら売主としてBと宅地の売買契約(手付あり)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBに宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも、Bは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った後は、同条の規定により契約を解除することはできない。
  2. AがBに宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除できる旨告げた場合で、同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき、Bは、Aに債務不履行があったとしても、不履行を理由に契約を解除することはできない。
  3. 手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、Bは、Aが契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
  4. 宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、Bは、Aが契約の履行に着手していたとしても、手付を放棄して契約を解除することができる。

正解:2

2 正しい

既に宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払っているので、もはやクーリング・オフすることはできない(宅地建物取引業法37条の2第1項2号)。
業者がクーリング・オフについて告知していなかったとしても結論は同じである。

■類似過去問(クーリング・オフ:引渡し&代金全額支払)
内容を見る
宅建業法[14]3(2)
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)

 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

2 誤り

クーリンク・オフ期間が経過したとしても、売主に債務不履行がある場合の契約解除は可能である(民法541条)。

■類似過去問(クーリング・オフ:期間)
内容を見る
宅建業法[14]3(1)
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
327-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
426-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
525-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
624-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
720-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
817-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
916-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1015-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1115-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1213-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1313-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1412-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1508-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1705-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
1801-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

3 正しい

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる。
つまり、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
したがって、買主Bは、売主Aが履行に着手するまでは、手付放棄による契約解除が可能である。

■類似過去問(手付の性質)
内容を見る
宅建業法[18]3(1)
手付の性質
 年-問-肢内容正誤
119-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
209-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
308-49-3手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
404-44-2手付は、契約の成立を証するものとし、買主の契約の解除については、この他に一定額を支払わなければ、することができないこととした場合、宅建業法に違反しない。×

4 正しい

手付解除につき、宅建業法よりも買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。そして、宅建業法は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と定めている(宅地建物取引業法39条2項)。
しかし、本肢の特約は、たとえ売主Aが履行に着手していたとしても、宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付解除できる、という宅建業法よりも買主に有利な特約となっている。したがって、特約は有効である。

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[18]3(3)
手付解除ができる期間

 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
719-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
818-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
914-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1009-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1109-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1208-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1304-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1403-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

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