【宅建過去問】(平成09年問31)免許の要否

宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
  2. Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。
  3. Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Cは、免許を必要としない。
  4. Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。

正解:2

1 誤り

Aは、「10区画の宅地」を「不特定多数の者に対して」「売却」しているから、「宅地建物取引業」に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、免許を受ける必要がある(同法3条1項)。
「土地区画整理事業により換地として取得した宅地」であることは、結論に無関係。

■類似過去問
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競売・換地処分により取得した宅地・建物(宅建業法[01])
 年-問-肢
内容
正誤
競売により取得した宅地・建物
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
219-32-1Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。×
314-30-1Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。×
409-31-4Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。×
505-35-4Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。
換地処分によって取得した宅地
1R03-32-2A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
×
209-31-1Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。×

2 正しい

「知人又は友人」であっても、「不特定多数」と扱われる。すなわち、Bは、「10区画の宅地」を「不特定多数に対して」「売却」しているから、「宅地建物取引業」に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、免許を受ける必要がある(同法3条1項)。

※「不特定多数」に該当しないのは、会社が福利厚生の一環として自社の従業員のみに売却するような特殊な場合に限られる。

3 誤り

【宅建「業」にあたるか
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である(宅地建物取引業法78条1項)。
しかし、Cは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Cの行為は宅地建物取引業にあたる(同法2条2号)。

【相手が公益法人】
売却の相手が公益法人のみであったとしても、宅建業でなくなるわけではない。

以上より、Cの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする(同法3条1項)。

■類似過去問
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03-32-4A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。×
226-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
316-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
415-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
514-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
611-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
709-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
807-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
907-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
1R03-32-4A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。×
216-30-4Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。×
314-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
411-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
509-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
607-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×
公益法人に対する売却(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
116-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要×
209-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
304-35-3一団の土地付住宅を、多数の公益法人に分譲する場合→免許不要×

4 誤り

Dは自ら所有するマンションを学生に賃貸しているだけである。自ら貸主となる行為や転貸する行為は、「宅地建物取引業」に当てはまらない(宅地建物取引業法2条2号)。
したがって、Dは免許を受ける必要がない(同法3条1項)。

■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R03-37-4
宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。×
2R02s-26-3
宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
430-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
530-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
629-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
728-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
827-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
926-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1025-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
1124-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1224-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1324-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1423-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1522-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1619-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1717-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1816-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1914-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
2014-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
2113-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2211-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2309-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2408-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2507-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2607-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2705-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2804-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2901-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要
競売・換地処分により取得した宅地・建物(宅建業法[01])
 年-問-肢
内容
正誤
競売により取得した宅地・建物
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
219-32-1Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。×
314-30-1Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。×
409-31-4Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。×
505-35-4Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。
換地処分によって取得した宅地
1R03-32-2A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
×
209-31-1Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。×

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