【宅建過去問】(平成09年問43)広告

宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。
  2. Aがマンションを分譲するに当たり、建築確認を申請していたが、建築確認を受ける前であったので、「売買契約は、建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行ったときも、Aは、宅地建物取引業法に違反する。
  3. その広告により、販売する建物の形質について、実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、当該広告は、誇大広告に該当する。
  4. Aが販売する意思のない物件について行った「販売する」旨の広告は、著しく事実に相違する広告に該当し、このためAは監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない。

正解:4

1 正しい

「依頼者の依頼によって行う広告の料金」については、通常の計算による報酬とは別に受領することができる(宅地建物取引業法46条、国土交通省告示100号第7第1項)。
これは、契約が成立したかどうかに関わらない。したがって、売買不成立に終わった場合でも、広告料金相当額を受け取ることができる。

■類似過去問
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依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
2R01-32-3
既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
330-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
430-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
529-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
629-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
729-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
828-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
928-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
1026-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
1125-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1224-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1323-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1422-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1519-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1618-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1717-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1813-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1912-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
2012-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
2111-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2209-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2307-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

2 正しい

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。
「売買契約は、建築確認後に締結」と明記したとしても意味がない。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
2R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
330-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
428-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。×
627-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
727-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1025-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1124-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1224-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1323-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1420-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1519-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1619-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1717-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1816-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1914-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2013-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2112-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2211-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2310-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2409-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2508-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2608-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2706-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2806-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2905-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3004-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3102-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

3 正しい

「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁止されている(宅地建物取引業法32条)。
たとえ、誤認した人がいなかったとしても、「通常誤認させるような表示」である以上、宅建業法に違反する。

■類似過去問
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誇大広告(広告媒体)(宅建業法[09]1(1)①)
 年-問-肢内容正誤
130-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
412-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。

4 誤り

実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することは「おとり広告」(誇大広告)にあたる(宅地建物取引業法32条、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(第32条関係)一)。

この場合、指示処分(宅地建物取引業法65条1項)や業務停止処分(同法同条2項2号)などの監督処分の対象となるのみならず、罰則の適用を受けることもある(宅地建物取引業法81条1号。6月以下の懲役and/or100万円以下の罰金)。

■類似過去問
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誇大広告(広告媒体)(宅建業法[09]1(1)①)
 年-問-肢内容正誤
130-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
412-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
誇大広告に対する監督処分・罰則(宅建業法[09]1(1)④)
 年-問-肢内容正誤
130-26-2
販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
229-42-ウ
顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
326-30-2
誇大広告は、監督処分の対象。
426-44-ア
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
522-32-ウ誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外。×
620-32-4誇大広告は、監督処分に加え、罰則の対象になる。
719-36-1誇大広告は、指示処分・業務停止処分の対象。
817-34-3誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象。
916-36-4誇大広告は、業務停止処分の対象。
1014-32-4誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある。
1112-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
1210-32-1誇大広告を行った場合、宅建業者に対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った宅建士に対して必要な指示をすることができる。×
1309-43-4販売意思のない物件の広告は、監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない。×
1407-41-4法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
1506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
1605-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

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