【宅建過去問】(平成09年問44)手付金等の保全措置
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約(手付金500万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば正しいものはどれか。
- 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Aは、保全措置を講ずる必要はない。
- 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合には、Aは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。
- 手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Aは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。
- 手付金の額が分譲住宅の本体価額(売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額)の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Aは、保全措置を講ずる必要はない。
正解:4
1 誤り
受領しようとする手付金等が代金の10%または1000万円を超える場合には、保全措置が必要となる(宅地建物取引業法41条の2第1項)。
たとえその金額が営業保証金の範囲内であったとしても、保全措置が免除されることはない。
■類似過去問
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保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02-42-3 | 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。 | ◯ |
2 | 30-38-1 | [宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
3 | 28-28-イ | 代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。 | ◯ |
4 | 24-34-ア | 代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。 | × |
5 | 24-34-イ | 代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。 | ◯ |
6 | 24-38-ウ | 代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。 | × |
7 | 23-37-2 | 代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。 | ◯ |
8 | 20-41-2 | 代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。 | × |
9 | 17-42-1 | 代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。 | ◯ |
10 | 17-42-2 | 代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。 | × |
11 | 15-38-2 | 手付金20%→保全措置を講じた上で受領。 | ◯ |
12 | 14-40-3 | 手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。 | × |
13 | 09-44-1 | 手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。 | × |
14 | 09-44-4 | 手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。 | ◯ |
15 | 04-41-1 | 代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。 | × |
16 | 02-42-4 | 代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。 | × |
17 | 01-42-2 | 代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。 | ◯ |
2 誤り
手付金等の保全措置は、手付金等を受領する前に講じなければならない(宅地建物取引業法41条の2第1項。同法施行令3条の3)。
受領後すみやかに保全措置を講じたとしても、タイミングが遅すぎ、違法である。
■類似過去問
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保全措置と受領の順序(宅建業法[19]4(1)③)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 28-28-ア | 中間金受領後に、保全措置。 | × |
2 | 27-40-イ | 代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。 | × |
3 | 24-34-ア | 受領後に保全措置。 | × |
4 | 23-37-2 | 完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。 | ◯ |
5 | 22-41-エ | 受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。 | × |
6 | 15-41-3 | 手付金受領後直ちに、保全措置。 | × |
7 | 09-44-2 | 手付金受領後すみやかに、保全措置。 | × |
8 | 03-49-1 | 手付金受領後1週間以内に、保全措置。 | × |
3 誤り
手付金の額の上限は代金の20%である(宅地建物取引業法39条1項)。
保全措置を講じたとしても、その上限を超える手付金を受領することはできない。
■類似過去問
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手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02-42-3 | 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。 | ◯ |
2 | 30-29-3 | [Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。 | × |
3 | 27-36-イ | 原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。 | × |
4 | 27-43-2 | 甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。 | × |
5 | 26-33-2 | 保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。 | ◯ |
6 | 21-37-1 | 5%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。 | × |
7 | 21-39-4 | 保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。 | × |
8 | 21-40-3 | 買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。 | × |
9 | 16-45-3 | 保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。 | × |
10 | 15-38-2 | 保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。 | ◯ |
11 | 14-40-1 | 買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。 | × |
12 | 13-42-1 | 手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。 | × |
13 | 09-44-3 | 保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。 | × |
14 | 08-46-1 | 手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。 | × |
15 | 07-43-4 | 「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。 | × |
16 | 07-47-4 | 保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。 | ◯ |
17 | 04-41-4 | 保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。 | × |
18 | 02-40-4 | 保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。 | × |
4 正しい
手付金等保全措置の要否を考える場合、消費税等相当額については、代金の一部に含まれるものとして取り扱う(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 その他の留意すべき事項2)。すなわち、税込金額を基準にする。
したがって、手付金の額が本体価額(税引価格)の10%を超えていても、売買代金(税込価格)の10%以下である場合には、保全措置は不要である。
■類似過去問
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保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02-42-3 | 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。 | ◯ |
2 | 30-38-1 | [宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
3 | 28-28-イ | 代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。 | ◯ |
4 | 24-34-ア | 代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。 | × |
5 | 24-34-イ | 代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。 | ◯ |
6 | 24-38-ウ | 代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。 | × |
7 | 23-37-2 | 代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。 | ◯ |
8 | 20-41-2 | 代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。 | × |
9 | 17-42-1 | 代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。 | ◯ |
10 | 17-42-2 | 代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。 | × |
11 | 15-38-2 | 手付金20%→保全措置を講じた上で受領。 | ◯ |
12 | 14-40-3 | 手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。 | × |
13 | 09-44-1 | 手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。 | × |
14 | 09-44-4 | 手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。 | ◯ |
15 | 04-41-1 | 代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。 | × |
16 | 02-42-4 | 代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。 | × |
17 | 01-42-2 | 代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。 | ◯ |
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