【宅建過去問】(平成10年問08)契約の解除

Aが、Bに建物を3,000万円で売却した場合の契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aが定められた履行期に引渡しをしない場合、Bは、3,000万円の提供をしないで、Aに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。
  2. Bが建物の引渡しを受けて入居したが、2ヵ月経過後契約が解除された場合、Bは、Aに建物の返還とともに、2ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。
  3. Bが代金を支払った後Aが引渡しをしないうちに、Aの過失で建物が焼失した場合、Bは、Aに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。
  4. 特約でBに留保された解除権の行使に期間の定めのない場合、Aが、Bに対し相当の期間内に解除するかどうか確答すべき旨を催告し、その期間内に解除の通知を受けなかったとき、Bは、契約を解除できなくなる。

正解:1

1 誤り

双方の給付が同時履行の関係にある場合、反対給付の提供をしないで催告をしたとしても、その催告にもとづく契約解除は効力を生じない(最判昭29.07.27)。
本肢の場合、Bは、自らの債務(3,000万円の支払い)の履行を提供し、売主Aの同時履行の抗弁権を消滅させない限り、契約を解除することができない。

■類似過去問
内容を見る
催告による解除(民法[23]2(1))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Bが、A所有の甲建物を買い受け、代金は3カ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定がある。
1R02-03-1土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。
2R02-03-2債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。×
3R02-03-3債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。
422-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
518-08-2Aは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBが履行しないときは土地の売買契約を解除できる。
610-08-1Aが定められた履行期に引渡しをしない場合、Bは、代金支払いの提供をしないで、Aに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。
×
708-09-1Bは、履行期前でも、Aに代金を提供して甲建物の所有権移転登記及び引渡しを請求し、Aがこれに応じない場合、売買契約を解除することができる。
×
808-09-3Aが、Bの代金支払いの受領を拒否してはいないが、履行期になっても建物の所有権移転登記及び引渡しをしない場合、Bは、Aに催告するだけで売買契約を解除することができる。
×
905-07-1支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わない場合、Aは、Bに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にBの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。
1005-07-2支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わないため、AがBに対し履行を催告した場合において、その催告期間が不相当に短いときでも、催告の時より起算して客観的に相当の期間を経過して、Bの履行がないときは、Aは、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
1105-07-4支払期日にAが履行の提供をしたにもかかわらず、Bが代金を支払わないため、AがBに対し相当の期間を定めて履行を催告した際、あわせて「催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約を解除する」との意思表示をし、かつ、その期間内にBの履行がない場合でも、Aがその契約を解除するには、改めて解除の意思表示をする必要がある。×
1204-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×

2 正しい

契約の解除がなされた場合、当事者は原状回復の義務を負う(民法545条1項)。このとき、買主に、解除までの間目的物を使用収益して得た利益が存在する場合には、一種の不当利得として、それを売主に償還すべき義務を負う(最判昭51.02.13)。
本肢でいえば、Bは、建物を返還するだけでなく、2ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。。

■類似過去問
内容を見る
解除の効果:原状回復義務(使用収益料)(民法[23]4(1)①)
 年-問-肢内容正誤
121-08-2解除するまでの間に目的物を使用し収益を上げた場合でも、その利益を償還する義務はない。×
210-08-2解除するまでの間に目的物を使用した場合、目的物の返還だけでなく、使用料相当額を支払う必要がある。

3 正しい

引渡し前に引渡しに関する債務者であるAの過失により、建物が焼失している。これにより、債務の全部の履行が不能になっているから、債権者Bは、催告をすることなく、契約を解除することができる(民法542条1項1号)。
また、解除に伴う原状回復として、代金の返還と利息の支払いを請求し(同法545条1項・2項)、さらに、損害賠償の請求をすることも可能である(同条4項)。

※令和2年以降の民法では、売主Aに帰責事由がなくても、買主Bは、契約を解除することができる。

■類似過去問
内容を見る
催告によらない解除(民法[23]2(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Bが、A所有の甲建物を買い受け、代金は3カ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定がある。
1R02-03-4債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。
222-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
319-10-2売買契約の目的物である建物が、売主の責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、売主の債務不履行によって無効となる。×
410-08-3Bが代金を支払った後Aが引渡しをしないうちに、Aの過失で建物が焼失した場合、Bは、Aに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。
508-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
601-09-3建物の所有権移転登記後、引渡し前に、その建物がAの失火によって焼失した場合、その契約は失効する。
×
701-09-4建物の所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、Aがその引渡しをしないでいたところ、その建物が類焼によって滅失した場合、Bは、契約を解除することができる。

4 正しい

解除権の行使について期間の定めがないときは、相手方は、解除権を有する者に対し、相当の期間を定めて、その期間内に解除をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、その期間内に解除の通知を受けないときは、解除権は、消滅する(民法547条)。


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