【宅建過去問】(平成10年問40)報酬

A、B及びCが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。なお、A、B及びCは、いずれも宅地建物取引業者である。

  • ア 消費税の課税業者であるAが、甲及び乙から依頼を受け、甲所有の価額2,400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して成立させ、甲及び乙からそれぞれ84万円の報酬を受領した。
  • イ 消費税の免税業者であるBが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、借賃月額10万円、権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの)200万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ、丙から12万円の報酬を受領した。
  • ウ 消費税の免税業者であるCが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、丁所有の価額2,000万円の宅地と価額1,728万円(消費税・地方消費税込み)の建物の売買契約を媒介して成立させ、丁から116万円の報酬を受領した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:2

報酬と消費税

報酬計算の基準=本体価格
課税対象に 本体価格の求め方
宅地 ならない 記載された価格=本体価格
建物 なる 税込価格÷1.08=本体価格

報酬計算にあたっては、税込価格ではなく、本体価格を基準にしなければならない。

宅地は、そもそも非課税である。問題文にある数字を、そのまま本体価格として構わない。
これに対し、建物は、消費税(8%)の課税対象である。したがって、税込価格で出題された場合には、本体価格を算出する必要がある。

課税業者・非課税業者
課税業者 報酬(税抜価格)✕1.08
非課税 報酬(税抜価格)✕1.032

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(8%)を加算することができる。
一方、宅建業者が非課税業者である場合、みなし仕入率として、報酬(税抜価格)に3.2%を加算することができる。

ア 正しい

10-40-a

交換の場合

交換される宅地又は建物の価額に差があるときは、多い方の金額が報酬計算の基準となる。
本肢では、甲所有の宅地の価額2,400万円がベースである。

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額2,400万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
2,400万✕3%+6万=78万円
となる。

Aは消費税の課税業者であるので、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、 78万✕1.08=842,400円
である。

結論

本肢で受領した報酬(84万円)は、限度額(842,400円)の範囲内であり、宅建業法に違反しない。

イ 誤り

10-40-i

借賃を基準とする場合

賃貸借契約を代理・媒介した場合の宅建業者の報酬を一覧にまとめておく。

媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料(+税)を超えることはできない。

本肢は、店舗用建物の貸借に関するものである。したがって、Aは、貸主である丙から借賃1か月分(10万円)の報酬(本体価格)を受領することができる。
Bは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
10万✕1.032=103,200円
が受領できる報酬の上限である。

権利金を基準とする方法

店舗用建物(=居住用以外の建物)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算すると、
200万✕5%=10万
これにみなし仕入率を加算して、
10万✕1.032=103,200円
が受領できる報酬の上限である。

結論

いずれのアプローチからしても、受領できる報酬の限度額は、103,200円である。本肢では、12万円を受領しているので、宅建業法に違反する。

ウ 正しい

10-40-u

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額2,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(1,728万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
1,728万÷1.08=1,600万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
2,000万+1,600万=3,600万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
3,600万✕3%+6万=114万円
となる。

Cは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
114万✕1.032=1,176,480円
が受領できる報酬の上限である。

結論

本肢で受領した報酬(116万円)は、限度額(1,176,480円)の範囲内であり、宅建業法に違反しない。

まとめ

以上より、宅建業法に違反しない記述は、アとウの二つである。


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【宅建過去問】(平成10年問40)報酬” に対して1件のコメントがあります。

  1. syun より:

    非課税業者である場合、報酬(税抜価格)に3.2%では?

    1. 家坂 圭一 より:

      syun様

      講師の家坂です。
      御指摘ありがとうございます。
      本問に関する記述が古いままになっていました。
      申し訳ありません。

      消費税の免税事業者である宅建業者のみなし仕入率は、2015(平成27)年4月1日に、50%から40%に引き下げられています。
      したがって、消費税の免税事業者が報酬に加算することができる金額の割合は、
      (消費税率)×(みなし仕入率)
      =8%×40%
      =3.2%(0.032)
      となっています。

      本問では、以上のルールをストレートに適用すると、宅建業法に違反しないものの数が変わり、その結果、正解番号も変更になってしまいます。
      そのような事態を防ぐため、「ウ」の選択肢を改訂し、「正解:2」を維持しました。

      本問以外にも、この法改正が影響する問題が存在します。
      そちらについても、徐々に訂正します。

      この度は御指摘いただき、本当にありがとうございました。

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