【宅建過去問】(平成10年問41)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該建物について建築基準法に基づき容積率又は建蔽率に関する制限があるときは、その概要について説明しなければならない。
  2. 敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。
  3. 当該建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。
  4. 当該建物が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合で、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を説明しなければならない。

正解:3

1 誤り

建物の売買の媒介の場合は、建蔽率・容積率に関する制限の概要を重要事項として説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない(宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条1項2号)。

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-32-ア
宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
2R02s-32-ウ
宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
3R02s-42-1
地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。×
4R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
528-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
627-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
727-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
827-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
926-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
1025-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
1122-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
1222-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1321-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1417-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1515-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1615-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1713-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1810-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1908-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
2007-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

2 誤り

「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」については、重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項7号)。しかし、「借賃の額」そのものは、重要事項とはされていない。

■類似過去問
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説明事項でないもの(代金・賃料の額・支払時期・方法)(宅建業法[12]3(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
229-40-1
宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。×
328-30-1
建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。
×
428-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

513-39-2代金の額及びその支払の時期については、重要事項説明書に記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。×
610-41-2借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。×
709-37-1代金の支払の方法は、35条書面の必要的記載事項である。×
説明事項(代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的)(宅建業法[11]2(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
228-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
325-33-4借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。×
423-32-1借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。×
522-34-1借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。×
612-39-3借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、金銭授受の時期についても説明しなければならない。×
710-41-2借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。×
809-37-250万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を重要事項として説明しなければならない。
906-41-2敷金の額については、重要事項として説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。

3 正しい

貸借の媒介では、「契約期間及び契約の更新に関する事項」を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行規則16条の4の3第8号)。
それらについて定めがない場合には、「定めなし」と説明する必要がある。説明を省略することはできない。

■類似過去問
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貸借の説明事項(契約期間・契約更新に関する事項)(宅建業法[11]2(5)②)
 年-問-肢内容正誤
127-32-4建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新について説明する必要はない。×
210-41-3建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。

4 誤り

共用部分に関する規約(案)」が重要事項になるのは、区分所有建物の売買の場合に限られる(表の②。宅建業法35条1項6号、規則16条の2第2号)。
貸借を媒介する場合、重要事項には当たらない。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(共用部分に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)②)
 年-問-肢内容正誤
125-33-2宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
220-37-2建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、宅地建物取引業者は、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。×
315-36-1対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、宅地建物取引業者は、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。×
410-41-4区分建物の貸借の媒介を行う場合、共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容を重要事項として説明しなければならない。
×
502-45-3[区分所有建物に関する重要事項説明で]共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。

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