【宅建過去問】（平成11年問14）借家契約（借地借家法）
賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 「Ａは、Ｂが建物に造作を付加することに同意するが、Ｂは、賃貸借の終了時に、Ａに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。
- Ｂが死亡した場合で、その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき、Ｃは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。
- この建物が、その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。
- ＢがＡに敷金を交付していた場合に、Ａがこの建物をＤに売却し、賃貸人としての地位をＤに承継したときでも、Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず、Ｂは、Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。
正解：１
【１】正しい
造作買取請求権に関する借地借家法の規定は任意規定である（借地借家法33条。借地借家法37条参照）。
つまり、当事者間の特約で買取請求権自体を排除することも可能である。
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借地借家法[06]3(3)
造作買取請求権を排除する特約
造作買取請求権を排除する特約
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-12-3 | 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 2 | 24-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 3 | 23-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 4 | 22-12-3 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。 | ◯ |
| 5 | 11-14-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 6 | 07-13-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 7 | 05-12-4 | 普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。 | × |
【２】誤り
事実上の配偶者や養子が賃借人の地位を承継することができるのは、相続人のいない場合に限られる。相続人に優先するわけではない（借地借家法36条）。
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借地借家法[06]6
居住用建物の賃貸借の承継
居住用建物の賃貸借の承継
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-03-1 | 借主が死亡した場合、賃貸借契約は終了しない。 | ◯ |
| 2 | 21-12-4 | 借主が死亡しても賃借権は相続される。 | ◯ |
| 3 | 11-14-2 | 事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。 | × |
| 4 | 07-13-3 | 内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。 | × |
| 5 | 02-13-4 | 事実上の配偶者は、借家人の死亡を知った後１か月以内に特段の意思表示をしない場合、借家権を承継する。 | ◯ |
【３】誤り
期限付建物賃貸借における取り壊し予定の建物の賃貸借をする場合、賃貸借終了の特約は書面によってしなければならないが、公正証書による必要はない（借地借家法39条）。
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借地借家法[07]2
取壊し予定の建物の賃貸借
取壊し予定の建物の賃貸借
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 23-12-3 | 取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。 | ◯ |
| 2 | 22-11-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 3 | 11-14-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 4 | 07-12-2 | 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。 | ◯ |
| 5 | 05-12-3 | 法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。 | ◯ |
【４】誤り
賃貸人が変更した場合（A→D）、当事者間に特約がない限り、敷金関係は賃貸人となったＤに承継される（最判昭44.07.17）。
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民法[29]8(3)①
賃貸人の変更と敷金
賃貸人の変更と敷金
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 20-10-2 | 賃貸中の建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなくても、敷金返還債務は新所有者に承継される。 | ◯ |
| 2 | 15-11-2 | 賃貸借契約期間中に建物が譲渡された場合で、譲受人が賃貸人たる地位を承継したとき、敷金に関する権利義務も当然承継される。 | ◯ |
| 3 | 15-11-4 | 賃貸借契約が終了した後、借主が建物を明け渡す前に、貸主が建物を第三者に譲渡した場合で、貸主と譲受人との間で譲受人に敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継される。 | × |
| 4 | 11-14-4 | 賃貸借契約期間中に建物が売却され、賃貸人たる地位を譲受人に承継した場合、賃借人の承諾がない限り敷金返還債務は承継されない。 | × |
| 5 | 06-10-3 | 貸主が第三者に建物を譲渡し、譲受人が賃貸人となった場合、貸主に差し入れていた敷金は、借主の未払賃料を控除した残額について、権利義務関係が譲受人に承継される。 | ◯ |
| 6 | 02-13-2 | 賃借人が賃貸人に敷金を差し入れていた場合、建物の譲受人は、賃貸人からその敷金を受領しない限り、賃借人に対する敷金返還債務を引き継がない。 | × |
