【宅建過去問】(平成11年問37)専属専任媒介契約

宅地建物取引業者Aが、Bから宅地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約(以下この問において「媒介契約」という。)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
  2. 宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
  3. Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
  4. 媒介契約において、「Bが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の3パーセントの額を違約金としてAに支払う」旨の特約は、無効である。

正解:3

1 誤り

専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる(宅地建物取引業法34条の2第4項)。自動更新の特約を定めたとしても、無効である(同条10項)。
しかし、この場合でも、無効となるのは、自動更新の特約のみである。当初の期間においては、媒介契約は有効なのであり、「媒介契約全体が無効となる」わけではない。

■類似過去問
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専任媒介契約(更新)(宅建業法[10]4(2))
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
226-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
325-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から3月を超えることができない。
422-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
519-39-4自動更新の特約が可能。×
616-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
715-43-4依頼者の申出があった場合、3月を限度として更新可能。
814-34-3当初期間は3カ月が限度、依頼者の申出があれば、3カ月ごとに更新可能。
913-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1011-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1109-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1204-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1301-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×

2 誤り

専属専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き5日以内(専属でない専任媒介契約の場合は7日以内)に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第5項、宅地建物取引業法施行規則15条の10)。
「短期間で売買契約を成立させることができる」としても、この義務を免れるものではない。

■類似過去問
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指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
129-28-イ宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
227-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。×
327-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
426-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
523-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
615-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
専属専任媒介契約
111-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
211-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
306-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
404-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
503-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。
一般媒介契約
123-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
220-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
311-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×

3 正しい

専任媒介契約を締結する場合には、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置について定めなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項8号・同法施行規則15条の9第2号)。
媒介契約に関する規定は、いわゆる8つの規制に含まれておらず、業者間取引においても、同様に適用される(宅地建物取引業法78条2項参照)。
したがって、業者間取引においても、上記の措置について定め、書面に記載する必要がある。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)
 年-問-肢内容正誤
130-33-4[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
226-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
322-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
412-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
511-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
611-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
709-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

4 誤り

専任媒介契約を締結した場合には、「依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置」を媒介契約書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項8号、同法施行規則15条の9第1号)。その措置として、売買代金の3%の違約金を定める特約は、有効である。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)
 年-問-肢内容正誤
130-33-4[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
226-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
322-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
412-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
511-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
611-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
709-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

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