【宅建過去問】(平成12年問39)重要事項説明


宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
  2. 建物の売買の媒介において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
  4. 建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。

正解:1

1 正しい

建物の貸借の媒介において、貸借契約が定期建物賃貸借である場合には、その旨を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、同法規則16条の4の3第8号)。
また、借地借家法でも、定期建物貸借の場合、賃貸人はあらかじめ書面を交付して説明する義務があると定めている(借地借家法38条2項・3項)。
これらの2つの義務、つまり宅建業法の重要事項としての説明義務と借地借家法上の説明義務は別個のものである(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方<第35条第1項第14号関係8))。
したがって、貸主が定期建物賃貸借について書面で説明した場合でも、宅建業者が重要事項として説明する義務が免除されるわけではない。

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貸借の説明事項(更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨)(宅建業法[11]2(5)③)
 年-問-肢内容正誤
127-32-2定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
221-33-3「定期建物賃貸借であるときは、その旨」は、説明事項である。
317-37-4「定期借地権を設定しようとするときは、その旨」は、説明事項である。
415-36-3終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。
513-34-イ定期建物賃貸借であるのに、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅建業法に違反しない。×
612-39-1貸主が定期建物賃貸借であることを書面で説明した時でも、宅建業者は、定期建物賃貸借であることを重要事項として説明しなければならない。

2 誤り

契約不適合担保責任を負わない旨の定めは、重要事項説明の内容に入っていない(宅地建物取引業法35条参照)。したがって、重要事項として説明する義務はない。

※契約書面(37条書面)では、任意的記載事項である(宅地建物取引業法37条1項11号)。

※「契約不適合担保責任保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合にはその概要」は重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項13号)。

■類似過去問
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説明事項(契約不適合担保責任に関する事項)(宅建業法[12]3(2)②)
 年-問-肢内容正誤
116-38-3契約不適合担保責任に関する特約を重要事項として説明しなければならない。×
212-39-2建物の売買の媒介において、売主が契約不適合担保責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。×
303-45-2契約不適合担保責任についての定めがある場合、その内容を重要事項として説明しなければならない。×

3 誤り

建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額・目的は重要事項説明の内容に入る(宅地建物取引業法35条1項7号)。
しかし、金銭授受の時期については重要事項に含まれない。

※契約書面(37条書面)では、任意的記載事項である(宅地建物取引業法37条1項6号)。

■類似過去問
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説明事項(代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的)(宅建業法[11]2(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
228-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
325-33-4借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。×
423-32-1借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。×
522-34-1借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。×
612-39-3借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、金銭授受の時期についても説明しなければならない。×
710-41-2借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。×
809-37-250万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を重要事項として説明しなければならない。
906-41-2敷金の額については、重要事項として説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。

4 誤り

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、重要事項説明の内容ではない(宅地建物取引業法35条参照)。

※契約書面(37条書面)では、任意的記載事項である(宅地建物取引業法37条1項10号)。

■類似過去問
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説明事項でないもの(天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め)(宅建業法[12]3)
 年-問-肢内容正誤
129-33-4建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。×
217-37-3天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない×
312-39-4買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない×
403-45-4天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容は、重要事項として説明が義務付けられている×

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【宅建過去問】(平成12年問39)重要事項説明” に対して2件のコメントがあります。

  1. 此木四郎 より:

    選択肢1 (媒介) 
    宅地建物取引士による重要事項説明があっても、賃貸人による書面による説明がない場合は、定期建物賃貸借契約としての効力は生じない。
    もし、媒介でなく、代理であれば、賃貸人の説明が無くても、定期建物賃貸借契約は効力が生じる。

    という理解でい、よろしいですか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      此木様

      ご質問ありがとうございます。

      宅建業者が定期建物賃貸借契約を代理・媒介する場合の
      (1)貸主による事前説明(借地借家法)

      (2)宅建士による重要事項説明(宅建業法)
      との関係についてのご質問ですね。

      (1)(2)は、別々の法律に基づく別々のルールですので、両方を実施する必要があります。
      しかし、賃貸人・宅建士それぞれから、同じような話をしても、意味がありません。
      そこで、
      賃貸人が、重要事項説明をする宅建士に代理権を与えた場合
      には、(1)と(2)を兼ねることができるものとされています。

      >もし、媒介でなく、代理であれば、賃貸人の説明が無くても、定期建物賃貸借契約は効力が生じる。
      という理解でい、よろしいですか?

      宅建業者と賃貸人との関係が「媒介」か「代理」か、で決まるわけではありません。
      賃貸人が宅建士に代理権を与えているかどうか、がポイントです。

      0

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