【宅建過去問】(平成13年問09)敷金(賃貸借契約)

Aは、BからB所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として50万円をBに交付した。この場合のAのBに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約期間中でも、Bの返済能力に客観的な不安が生じた場合は、Aは、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。
  2. 敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、Aは、Bの承諾があったとしても、これをAの債権者に対して担保提供することができない。
  3. 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Aは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。
  4. Bは、Aの、賃貸借契約終了時までの未払賃料については、敷金から控除できるが、契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、敷金から控除できる。

正解:4

以下の基本知識を前提に解いていこう。

【敷金契約の性質】最判昭48.02.02
(1)賃貸借契約に附随するものではあるが、それとは別個の契約である。
(2)建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する。
(3)賃貸人は、賃貸借の終了後、明渡完了するまでに生じた被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還義務を負担する。
(賃借人の敷金返還請求権は停止条件付の債権である。)

1 誤り

賃借人の敷金返還請求権は、明渡しを完了したときに始めて発生する停止条件付の債権である。
したがって、賃貸人の返済能力に客観的不安があるからといっても、賃貸借契約期間中に敷金返還を請求することはできない。
もちろん、賃料支払債務と相殺することも不可能である。

■類似過去問(敷金の性質)
内容を見る
敷金契約の性質(民法[29]8(1))
 年-問-肢内容正誤
128-01-2
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨が、民法の条文に規定されている。×
223-06-3
[Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し賃料債権を有している。]甲建物の抵当権者Eが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することはできない。×
320-10-4[Aは、自己所有の甲建物(居住用)をBに賃貸]甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消減する。
413-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
513-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
610-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
710-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
806-10-1借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。×
906-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

2 誤り

敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約である。
したがって、賃借権とは別に、敷金返還請求権のみを担保に提供することができる。
※債務者Bの承諾を受けているので、債権譲渡の対抗要件もそなえている(民法467条1項)。

確かに、敷金返還請求権は停止条件付の債権であるが、このような債権を担保提供することも可能である(民法129条)。

■類似過去問(敷金返還請求権の担保提供)
内容を見る
敷金返還請求権の担保提供(民法[29]8(1))
 年-問-肢内容正誤
113-09-2敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、借主は、貸主の承諾があったとしても、これを借主の債権者に対して担保提供することができない。×
210-09-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
310-09-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×

3 誤り

敷金は建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保するものである。したがって、明渡義務が先履行義務であり、明渡すまでは敷金の返還請求権は発生しない(最判昭48.02.02
したがって、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たない(最判昭49.09.02)。

■類似過去問(同時履行の抗弁:建物明渡しと敷金返還)
内容を見る
同時履行の抗弁権:建物明渡しと敷金の返還民法[24]2(3)①
 年-問-肢内容正誤
127-08-アマンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ 。×
215-11-1賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、借主の建物明渡しは貸主から敷金の返還された後に行えばよい。×
313-09-3賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、借主は、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。×

4 正しい

敷金は、賃借人が建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する(最判昭48.02.02)。
したがって、賃貸人は未払賃料のほか、賃貸借契約終了後明渡しまでに生じた賃料相当損害額についても敷金から控除することができる。

■類似過去問(敷金の性質)
内容を見る
敷金契約の性質(民法[29]8(1))
 年-問-肢内容正誤
128-01-2
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨が、民法の条文に規定されている。×
223-06-3
[Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し賃料債権を有している。]甲建物の抵当権者Eが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することはできない。×
320-10-4[Aは、自己所有の甲建物(居住用)をBに賃貸]甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消減する。
413-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
513-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
610-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
710-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
806-10-1借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。×
906-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

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