【宅建過去問】(平成13年問13)家賃の増減額請求(借地借家法)

賃貸人A(個人)と賃借人B(個人)との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、Aは、その裁判が確定するまでの期間は、Aが相当と認める金額の家賃を支払うようにBに請求できる。
  2. Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
  3. 家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Bは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
  4. AB間で、3年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。

正解:2

1 正しい

家賃減額請求について当事者に協議が整わないときは、減額請求を受けた者(賃貸人)は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を請求することができる(借地借家法32条3項本文)。

■類似過去問
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借地借家法[06]2(1)②
減額協議が調わないとき
 年-問-肢内容正誤
116-14-3協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される。×
213-13-1貸主は、その裁判が確定するまでの期間は、貸主が相当と認める金額の家賃を支払うように借主に請求できる。
313-13-2請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。×

2 誤り

家賃増減請求の意思表示が相手方に到達したときに家賃は増減し、裁判は増減の範囲を確認するに過ぎない。したがって、増減請求の意思表示以降分の家賃が増減される(最判昭32.09.03)。
「判決確定以降分」ではない。

※借地借家法32条3項但書が過払額の返還につき規定していることも、この理屈を前提にしている。

■類似過去問
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借地借家法[06]2(1)②
減額協議が調わないとき
 年-問-肢内容正誤
116-14-3協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される。×
213-13-1貸主は、その裁判が確定するまでの期間は、貸主が相当と認める金額の家賃を支払うように借主に請求できる。
313-13-2請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。×

3 正しい

建物の借賃が、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる(借地借家法32条1項本文)。

■類似過去問
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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

4 正しい

一定の期間建物の借賃を増額しないという特約は認められている(借地借家法32条1項但書)。
しかし、その反対解釈として、「借賃を減額しない」という特約は無効とされる。

■類似過去問
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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

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【宅建過去問】(平成13年問13)家賃の増減額請求(借地借家法)” に対して2件のコメントがあります。

  1. 中村 より:

    こんにちは。いつも有り難うございます。
    選択肢3についてですが、
    「家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Bは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。」
    契約が定期建物賃貸借で特約がついている場合を考え、×にしてしまいました。
    質問上で定期建物賃貸借の文言が無いため考えすぎということでしょうか。

    2+
    1. 家坂 圭一 より:

      中村様

      御質問ありがとうございます。

      この問題について、「定期建物賃貸借」の場合を考える必要はありません。
      理由は、3つあります。

      1.書かれていない条件を付け足さない

      中村さん御自身も

      質問上で定期建物賃貸借の文言が無いため考えすぎということでしょうか。

      と書いてらっしゃいますが、まさしくその通りです。
      建物賃貸借契約について、原則となるのは、「定期建物賃貸借『ではない』一般的な建物賃貸借」です。
      定期建物賃貸借について問うのであれば、問題文でその旨を明記しているはずです。
      逆にいえば、問題文に書かれていない条件である「定期建物賃貸借である場合」を考えると、答えが出なくなる可能性があります。

      2.肢4も「誤り」になってしまう

      仮に「定期建物賃貸借」の問題だとすると、肢3だけでなく、肢4も「誤り」ということになります。
      これでは正解が2つ以上になってしまいますから、問題として成立しません。

      3.肢2を「正しい」とする理由がない

      仮に肢3が「誤り」だとすると、正解を1つに決める必要上、肢2を「正しい」と考える必要があります。
      しかし、それは、借地借家法の条文や判例に反することになります。

      まとめ

      以上のような理由から考えると、この問題について、
      「本問の賃貸借が定期建物賃貸借である」と考え、「肢3が誤りで正解肢」と考えることは不可能です。

      1+

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