【宅建過去問】(平成13年問42)8つの規制・業者間取引


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

  1. AがBから受け取る手付金の額が売買代金の2割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。
  2. 買主Bも宅地建物取引業者であるので、AがBに対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。
  3. 売買予定の建物が、建築工事完了前の建物である場合には、Aは、建築基準法第6条第1項の確認の申請をすれば、Bと売買契約を締結することができる。
  4. AB間で、建物の譲渡価格について値引きをするかわりに、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてBがAに通知すべき期間については、引渡しの日から6月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。

正解:4

業者間取引を前提にした問題であるから、以下の8つの規制は適用されない。
これを前提にして解いていく。

  1. クーリング・オフ制度
  2. 自己の所有に属しない不動産を売るときの規制
  3. 手付金等の保全措置
  4. 手付の額の制限等
  5. 損害賠償額の予定等の制限
  6. 瑕疵担保責任に関する特約の制限
  7. 割賦販売をする場合の制限
  8. 割賦販売契約の解除等の制限

1 誤り

業者間取引には、手付金の額の制限(宅地建物取引業法39条)も、手付金の保全措置の規定(宅地建物取引業法41条、41条の2)も適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、2割を超える手付を保全措置を講ずることなく受領することができる。

■関連過去問
内容を見る
手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
230-29-3[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。×
327-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
427-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
526-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
621-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
721-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
821-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
916-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
1015-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1114-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1213-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1309-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1408-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1507-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1607-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1704-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1802-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×
業者間取引と手付の額の制限(宅建業法[18]4)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
320-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
418-38-1業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
516-40-3業者間取引に、手付の額の制限が適用される。×
613-42-1業者間取引で、手付の額が代金の2割を超える場合、手付金保全措置が必要である。×
707-42-4業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
801-48-2業者間取引では、代金の5割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない。
業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
325-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
420-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
516-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
613-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
707-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
806-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
901-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

2 誤り

手付貸与等の禁止の規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれないから、業者間取引にも適用される(宅地建物取引業法47条3号。78条2項参照)。
したがって、買主が宅建業者である場合でも、手付の貸付によって契約を誘引することはできない。

■類似過去問
内容を見る
手付貸与による契約誘引の禁止(宅建業法[09]7(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-1
宅地建物取引業者は、建物の売買に際し、買主に対して売買代金の貸借のあっせんをすることにより、契約の締結を誘引してはならない。×
2R02s-40-2
宅地建物取引業者は、契約の相手方に対して資金不足を理由に手付の貸付けを行ったが、契約締結後償還された場合は法に違反しない。×
3R02s-40-4
宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。
430-40-ア
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
×
530-40-イ宅地建物取引業者Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
629-34-1
宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
729-34-3
宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
×
829-34-4
宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
928-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
1028-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
1127-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
1226-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
1324-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
1424-41-ウ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘において、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
1523-41-ア宅地建物取引業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。×
1621-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1720-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1818-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1915-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
2013-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
2112-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
2212-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
2311-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
2411-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
2509-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2609-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2704-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2801-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

3 誤り

契約締結時期の制限は、業者間取引にも適用される(宅地建物取引業法36条。78条2項参照)。
したがって、建築確認を受ける前に売買契約を締結することはできない。

■類似過去問
内容を見る
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
2R01-35-4宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
330-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
428-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
527-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
627-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
726-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
825-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
925-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
1019-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1119-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1219-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1319-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1418-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1513-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1611-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1707-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1805-39-2AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
1904-37-1業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。
2004-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

4 正しい

契約不適合担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法40条、78条2項)。
したがって、契約不適合に関する通知期間を「引渡しから6ヶ月」とする特約も可能である。

※買主が業者でない場合には、「通知期間を引渡しから2年以上」とする特約しか認められない。

■類似過去問
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業者間取引と契約不適合担保責任(宅建業法[16]3)
 年-問-肢内容正誤
129-38-4業者間取引で契約不適合担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅建業者で、担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、売買契約の媒介に際し、契約不適合担保責任に関する特約はあったが、業者間取引であったため、特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「売主が契約不適合責任を負うのは、買主が引渡しから6か月以内に不適合に関して売主に通知した場合に限る」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

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