【宅建過去問】(平成14年問30)免許の要否

A(個人)の宅地建物取引業法の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
  2. Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
  3. Aが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、A自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
  4. Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。

正解:4

1 誤り

Aは、自ら売主となって、複数の宅地を売却する行為を繰り返し行っているから、宅地建物取引業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※(1)宅地が競売により取得したものであること、(2)宅建業者に媒介を依頼していること、は免許の要否と無関係である。

■類似過去問
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競売により取得した宅地・建物(宅建業法[01])
 年-問-肢
内容
正誤
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
219-32-1Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。×
314-30-1Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。×
409-31-4Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。×
505-35-4Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
2R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
326-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
424-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
519-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
616-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
715-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
814-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
914-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1013-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1111-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1208-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1405-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1505-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1604-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1701-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

2 誤り

Aは、甲市の代理として、宅地を売却する行為を繰り返し行っているから、宅地建物取引業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※宅地が土地区画整理事業で造成されたこと、は免許の要否と無関係である。
※甲市所有の宅地を甲市が自ら売主となって売却する場合は免許が不要である(宅地建物取引業法78条1項)。しかし、甲市を代理するAの免許が不要になるわけではない。

■類似過去問
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
126-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
216-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
315-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
414-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
511-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
609-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
707-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
807-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
116-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
214-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
311-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
409-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
507-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
607-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×

3 誤り

Aは、宅地の購入の媒介を繰り返し行っているから、宅地建物取引業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募った場合であっても、結論は同じである(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方<第2条第2号関係>二(1))。

組合方式による住宅の建築という名目で、組合員以外の者が、業として、住宅取得者となるべき組合員を募集し、当該組合員による宅地の購入及び住宅の建築に関して指導、助言等を行うことについては、組合員による宅地又は建物の取得が当該宅地又は建物の売買として行われ、かつ、当該売買について当該組合員以外の者が関与する場合には、通常当該宅地又は建物の売買又はその媒介に該当するものと認められ、宅地建物取引業法が適用されることとなる。
なお、組合員の募集が宅地又は建物が不特定のまま行われる場合にあっても、宅地又は建物が特定された段階から宅地建物取引業法が適用されることとなる。

4 正しい

Aは、結局、自ら所有する物件を賃貸しているに過ぎない。自ら貸主となる行為は宅地建物取引業に該当しないから、免許を受ける必要はない(宅地建物取引業法2条2号)。

※複数の所有者から一括して借上げて転貸していても、賃貸人であることに変わりはない。
※宅建業者に媒介を依頼していること、は免許の要否と無関係である。

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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-3
宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
2R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
330-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
430-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
529-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
628-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
727-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
826-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
925-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
1024-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1124-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1224-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1323-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1422-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1519-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1617-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1716-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1914-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
2013-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2111-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2209-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2308-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2407-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2507-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2605-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2704-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2801-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
2R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
326-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
424-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
519-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
616-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
715-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
814-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
914-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1013-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1111-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1208-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1405-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1505-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1604-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1701-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

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