【宅建過去問】(平成15年問10)契約不適合担保責任


Aが、BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが、建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にBが当該不適合を担保すべき責任(以下この問において「担保責任」という。)については、特約はない。

  1. Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、AはBの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、Bに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
  2. Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、この欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができるか否かにかかわらず、Aは、Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができる。
  3. Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。
  4. AB間の売買契約が、宅地建物取引業者Cの媒介により契約締結に至ったものである場合、Bに対して担保責任が追及できるのであれば、AはCに対しても担保責任を追及することができる。

正解:2

1 誤り

買主が売主の担保責任を追及することができるのは、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に限られる(民法562条、563条)。
本肢の売買契約において、買主Aは、建物に欠陥が存在することを知っていた。つまり、Aは、欠陥のある建物を購入するという売買契約を締結したのである。この場合、目的物が「契約の内容に適合しない」という評価はできない。AがBの担保責任を追及することは不可能である。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:買主が欠陥に悪意の場合(民法[24]3(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
126-06-1Bは、売買契約の締結の当時、甲土地に欠陥があることを知っていた場合であっても、その欠陥の存在を知ってから1年以内に本件欠陥についてAに通知していれば、Aに対して売買契約に基づく担保責任を追及することができる。
×
219-11-3Bが契約時に甲土地に欠陥があることを知っていた場合には、Aはその欠陥を担保すべき責任を負わない。
316-10-1Bは住宅建設用に甲土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたBは、Aに対し土地売主の担保責任を追及することができない。
415-10-1Bが、甲土地の欠陥の存在を知って契約を締結した場合、BはAの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、Aに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
×

2 正しい

契約不適合があった場合、買主が売主の責任を追及する方法の一つとして、契約の解除が認められる(民法564条、541条)。

※契約を解除することができるのは、「契約をした目的を達成することができないとき」に限られない。令和2年の民法改正により大きく変わった点である。注意しよう。

■類似過去問
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契約不適合担保責任:契約解除(民法[24]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-2建物の構造耐力上主要な部分の不適合については、契約の目的を達成することができない場合でなければ、Bは本件不適合を理由に売買契約を解除することができない。×
2R01-03-3Bが本件不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、本件不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。×
319-11-2Bが本件不適合を知った場合でも、その不適合により売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないときは、Aはその不適合を担保すべき責任を負わない。×
415-10-2Bが、本件不適合を知らないまま契約を締結した場合、この欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができるか否かにかかわらず、Bは、Aの担保責任を追及して契約の解除を行うことができる。
514-09-2Bは、本件不適合がこの売買契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である場合は、この売買契約を解除できないが、この欠陥により受けた損害につき、Aに対し賠償請求できる。
614-09-4Bは、本件不適合が存在するために、この売買契約を締結した目的を達することができるか否かにかかわらず、この売買契約を解除できる。
708-08-4売買契約の目的物である土地の8割が都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合は、このため契約の目的を達することができるか否かにかかわらず、買主は、売主に対して契約を解除することができる。
804-08-1購入した建物の引渡し後に欠陥が発見された場合、その欠陥が軽微であり居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。×
903-11-3売買の目的物に物理的な欠陥があり、契約目的を達成できない場合、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。×
1001-04-2売買の目的物である土地に欠陥があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、欠陥の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

3 誤り

契約不適合担保責任を追及する場合、不適合を知った時から1年以内売主に通知する必要がある(民法566条本文)。
本肢は、「契約締結から」とする点が第一の誤り。
また、不適合を知った時から1年以内に「通知」さえしておけば、権利を保存することができる。担保責任の追及自体は、消滅時効が成立するまでの間に行えばよい。「1年以内に担保責任の追及を行わなければ」とする点が、本肢の第二の誤りである。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:担保責任の期間の制限(民法[24]3(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。乙建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-1Aは本件不適合を知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
220-09-3甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、BがAの担保責任を追及するときには、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその不適合をAに通知すればよく、1年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。
319-11-4売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、BがAの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から1年以内に当該不適合についてAに通知しなければならない。
415-10-3Bが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、BはAに対して担保責任を追及することができなくなる。
×
514-09-3Bが、Aに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Bが欠陥を知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければならない。
消滅時効との関係
126-03-3売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。

4 誤り

契約不適合担保責任を負うのは、あくまで売主である(民法562条、563条、564条)。宅建業者Cが契約を媒介した場合であっても、Cに対して担保責任を追及することはできない。

■類似過去問
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契約不適合担保責任:追及の相手方(民法[[24]3(1)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-03-4Aを売主、Bを買主とする建物の売買契約をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときには、BはCに対して担保責任を追及することができる。
×
229-05-2Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。当該白動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。
×
315-10-4土地付中古建物の売買契約が、宅建業者の媒介により契約締結に至ったものである場合、売主に対して担保責任が追及できるのであれば、買主は宅建業者に対しても担保責任を追及できる。×

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