【宅建過去問】(平成15年問36)重要事項の説明

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。
  2. 売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
  3. 賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aは、その旨を説明しなければならない。
  4. 売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、Aは、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

正解:1

1 誤り

区分所有建物の貸借の契約以外の契約については、共用部分に関する規約が未だ案であったとしても、その内容を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第2号)。
また、貸借の契約だとすれば、そもそも共有部分に関する規約について説明する義務はない。

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区分所有建物の説明事項(共用部分に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)②)
 年-問-肢内容正誤
125-33-2規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
220-37-2規約が案にとどまる場合、規約の設定を待って内容を説明しなければならない。×
315-36-1規約が案の段階の場合、内容を説明する必要はない。×
410-41-4区分建物の貸借の媒介を行う場合、共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容を重要事項として説明しなければならない。
×
502-45-3規約が案の段階では、案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。

2 正しい

売買契約の対象となる宅地が、建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合、条例で定められている制限に関する事項の概要は、説明すべき重要事項とされている(宅地建物取引業法35条1項2号、宅地建物取引業法施行令3条1項2号、建築基準法39条2項)。

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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
228-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
327-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
527-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
626-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
725-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
822-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
922-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1021-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1117-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1215-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1315-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1413-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1510-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1608-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1707-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

3 正しい

建物の賃貸借で、高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条の規定(終身建物賃貸借契約)の適用を受けるものをしようとするときは、その旨を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第9号)。

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貸借の説明事項(更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨)(宅建業法[11]2(5)③)
 年-問-肢内容正誤
127-32-2定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
221-33-3「定期建物賃貸借であるときは、その旨」は、説明事項である。
317-37-4「定期借地権を設定しようとするときは、その旨」は、説明事項である。
415-36-3終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。
513-34-イ定期建物賃貸借であるのに、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅建業法に違反しない。×
612-39-1貸主が定期建物賃貸借であることを書面で説明した時でも、宅建業者は、定期建物賃貸借であることを重要事項として説明しなければならない。

4 正しい

売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、当該宅地の形質変更につき、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨は、説明すべき重要事項とされている(宅地建物取引業法35条1項12号、 宅地建物取引業法施行令3条1項32号)。

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
228-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
327-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
527-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
626-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
725-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
822-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
922-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1021-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1117-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1215-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1315-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1413-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1510-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1608-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1707-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
土壌汚染対策法(法令制限[なし])
 年-問-肢内容正誤
125-22-3形質変更時要届出区域内において土地形質の変更をする者は、非常災害のために必要な応急措置であっても、知事に届け出なければならない。×
220-25-2形質変更時要届出区域の指定の際、土地形質の変更に着手している者は、指定の日から14日以内に、知事に届け出なければならない。
316-25-2形質変更時要届出区域の指定の際、土地形質の変更に着手している者は、指定の日から14日以内に、知事の許可を受けなければならない。×
415-36-4宅建業者は、売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨を重要事項として説明しなければならない。

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