【宅建過去問】(平成15年問41)8つの規制

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
  2. 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
  3. Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
  4. Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

正解:1

1 正しい

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
そして、これより買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。
本肢の特約では、売主である宅建業者は原則どおり倍返しであり、買主についてのみ250万円放棄とされている。つまり、買主が放棄すべき金額が原則(500万円)の半分で済むという買主にとって有利な特約といえる。
したがって、このような特約をしての宅建業法には違反しない。

■類似過去問(手付解除の方法)
内容を見る
手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
229-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
328-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
427-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
525-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
622-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
720-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
819-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
918-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1018-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1115-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1213-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1311-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

2 誤り

債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めをする場合には、代金額の2割を超えてはならないという制限がある(宅地建物取引業法38条1項)。
しかし、損害賠償額の定めがない場合には、実際に発生した損害額の賠償を請求することができ、請求額に上限の定めはない。

■類似過去問(損害賠償額の予定:予定がない場合)
内容を見る
損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)(宅建業法[17]2(3))
 年-問-肢内容正誤
122-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可。×
217-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能。
315-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である。×
402-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能。

3 誤り

完成物件の場合、代金の1/10を超える手付金を受領する場合には保全の措置が必要であり、その措置を講じた後でなければ手付金を受領することができない(宅地建物取引業法41条の2第1項)。
つまり、受領前に保全措置を講じなければならないのであり、「受領後直ちに」保全措置をするのでは宅建業法違反である。

■類似過去問(手付金等の保全措置:保全措置と受領の順序)
内容を見る
保全措置と受領の順序(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
中間金受領後に、保全措置。
×
227-40-イ
代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
324-34-ア受領後に保全措置。×
423-37-2完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。
522-41-エ受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。×
615-41-3手付金受領後直ちに、保全措置。×
709-44-2手付金受領後すみやかに、保全措置。×
803-49-1手付金受領後1週間以内に、保全措置。×

4 誤り

瑕疵担保責任の期間について特約する場合、「引渡しの日から2年以上」としなければならず、これよりも買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法40条1項・2項)。
このような無効な特約をした場合、瑕疵担保期間は、民法の原則通り、「瑕疵の事実を知ったときより1年」となる(民法566条3項、570条)。
「引渡しの日から2年」となるわけではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
内容を見る
担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
×
230-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
825-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
1023-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1122-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1221-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1320-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1417-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1515-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1614-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1712-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1811-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1910-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2009-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2109-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2209-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2308-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2407-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2507-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2606-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

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