【宅建過去問】(平成15年問45)重要事項の説明・契約書面

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
  2. Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Bに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
  3. Aは、オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
  4. Aは、売主Dと買主Eとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をDが滞納していたが、Eに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。

正解:3

1 違反する

区分所有建物の貸借契約の媒介にあたっては、専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがある場合には、重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第3号)。

■類似過去問(35条書面:専有部分の用途・利用制限に関する規約の定め)
内容を見る
宅建業法[11]2(4)③
区分所有建物の説明事項(専有部分の用途・利用制限に関する規約(案)
 年-問-肢内容正誤
128-39-1
区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
×
226-34-4区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
318-35-4区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがなかったので、そのことを説明しなかった場合、宅建業法35条に違反しない。
417-38-3区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
515-45-1区分建物の賃貸借を媒介するに当たり、専有部分の用途につき管理規約で「ペット禁止」の制限がある場合、そのことを重要事項として説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
613-36-3区分建物の賃貸借の媒介を行うに際し、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがなかったので、そのことを説明しなかった場合、宅建業法35条に違反しない。

2 違反する

自ら売主となる売買契約にあたっては、ガスの整備を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項4号)。
買主がその事実を知っていたとしても、重要事項の説明義務が免除されるわけではなく、宅建業法違反となる。

■類似過去問(35条書面:飲用水・電気・ガスの供給状況、排水施設の整備状況
内容を見る
宅建業法[11]2(2)④
説明事項(供給施設・排水施設の整備状況)
 年-問-肢内容正誤
129-41-3住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
224-30-2建物売買の場合、整備の見通しを説明する義務あり。
318-35-2建物貸借の場合、整備の見通しを説明する義務なし。×
415-45-2土地付建物の買主が、その建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、ガスの供給に関する重要事項説明を行わなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
504-40-2水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。×

3 違反しない

媒介契約成立にあたり、書面の交付義務が発生するのは、売買または交換の場合のみである(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
賃貸借の媒介の場合には、書面の作成・交付がなくとも違法とならない。

■類似過去問(媒介契約書の交付)
内容を見る
宅建業法[10]1(2)①
媒介契約(規制の対象)
 年-問-肢内容正誤
貸借契約
127-28-ウ宅地の貸借に係る専任媒介契約には、書面交付義務あり。×
215-45-3オフィスビルの賃貸借の媒介を依頼されたが、媒介契約書を作成・交付しなかった場合、宅建業法に違反しない。
307-48-1貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。
貸借契約以外
114-34-2一般媒介契約では、書面交付義務なし。×
208-40-3宅地の購入の媒介で媒介契約書の作成を省略した場合、宅建業法に違反しない。×

4 違反する

区分所有建物の売買契約の媒介にあたっては、計画修繕積立金等に関する管理規約の内容と積立の状況を、重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第6号)。また、修繕積立金等につ いての滞納があるときはその額 を告げる必要がある(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

■類似過去問(35条書面:修繕積立金)
内容を見る
宅建業法[11]2(4)⑥
区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)
 年-問-肢内容正誤
129-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
225-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
322-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
420-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
516-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
615-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
702-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。

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