【宅建過去問】(平成16年問09)解除と第三者

AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。
  2. Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。
  3. BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。
  4. AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。

正解:1

解除前の第三者

契約解除の際には原状回復が必要であるが、これによって第三者の権利を害することはできない(民法545条1項但書)。
第三者がこの保護を受けるためには、対抗要件を備えることが必要である(最判昭33.06.14)。

解除後の第三者

通常の対抗問題として考える(民法177条)。

■類似過去問
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対抗問題:解除前の第三者(民法[07]2(3)②)
解除:解除前の第三者(民法[23]4(3)②)
 年-問-肢内容正誤
121-08-1解除前の第三者が登記を備えている場合、その第三者が悪意であっても、売主は所有権を主張できない。
216-09-1建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結し登記をした後で、売主が売買契約を解除しても、売主は抵当権の消滅を主張できない。
316-09-2建物の買主がその建物を賃貸し引渡しを終えた後で、売主が売買契約を解除した場合、売主は賃借権の消滅を主張できる。×
416-09-3建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結したが、登記をする前に、売主が売買契約を解除した場合、抵当権設定契約は無効となる。×
514-08-4買主が土地を転売した後、売買契約を解除しても、未登記の第三者の土地を取得する権利を害することはできない。×
613-05-2買主が土地を転売した後、売買契約を解除した場合、登記を受けた第三者は、所有権を売主に対抗できる。
708-05-3解除前の第三者が登記を備えていても、その第三者が解除原因につき悪意であった場合には、売主に対し所有権を対抗できない。×
803-04-2解除前の第三者が登記を備えていても、売主は第三者に対し所有権を対抗できる。×
901-03-3売主が買主の債務不履行を理由に売買契約を解除した場合、売主は、その解除を、解除前に転売を受け、解除原因について悪意ではあるが、所有権の移転登記を備えている第三者に対抗することができる。×
対抗問題:解除後の第三者(民法[07]2(3)①)
解除:解除後の第三者(民法[23]4(3)①)
 年-問-肢内容正誤
120-02-3復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後の第三者に、所有権を主張できる。×
219-06-2復帰的物権変動につき未登記の売主は、登記を経た解除後の第三者に、所有権を対抗できない。
316-09-4復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後に物権を賃借し対抗要件を備えた賃借人に対し、賃借権の消滅を主張できる。×
413-05-3解除後に解除につき善意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できる。
508-05-4解除後に解除につき悪意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できない。×

1 正しい

Cは、AB間の売買契約解除の第三者であり、登記も備えている。したがって、AはCに対し、解除の効果を主張できない。

2 誤り

Dは、AB間の売買契約解除の第三者であり、建物の引渡を受けているので借地借家法上の対抗要件を備えている(借地借家法31条1項)。したがって、AはDの賃借権の消滅を主張できない。

3 誤り

Eは、AB間の売買契約解除の第三者であるが、抵当権の登記を得ていない。したがって、EはAに抵当権を対抗することができない。
しかし、以上はあくまで「対抗関係」に関する問題である。Eの抵当権がAに対抗できないものであったとしても、BE間の抵当権設定契約は有効である。

4 誤り

Fは、AB間の売買契約解除の第三者であり、建物の引渡を受けているので借地借家法上の対抗要件を備えている。
一方、Aは所有権移転登記を抹消していない。
したがって、Aは賃借権の消滅をFに主張することができない。


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【宅建過去問】(平成16年問09)解除と第三者” に対して4件のコメントがあります。

  1. 駒野目 より:

    ご返信いただき、ありがとうございます。
    その後もあれこれ考えてしまい、「解除前の第三者」については、「対抗問題」が起こっていない以上、「第三者」という言い方も不適切な気がしてきました。
    とはいえ、宅建は記述式の試験ではないので、法律用語について悩むのは試験対策上、止めるようにします。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      返信が遅くなって申し訳ありません。

      >「解除前の第三者」については、「対抗問題」が起こっていない以上、「第三者」という言い方も不適切な気がしてきました。

      解除された契約の「当事者」ではないので、「第三者」であることは明らかです。

      そもそも「第三者」という言葉は「対抗問題」を前提にしたものではありません。
      「虚偽表示の第三者に対する効力」
      「第三者による詐欺」
      いずれも「対抗問題」とは関係がありません。

      >とはいえ、宅建は記述式の試験ではないので、法律用語について悩むのは試験対策上、止めるようにします。

      それでいいと思います。
      理由付けがどうしても納得できないまま本試験を迎えてしまったような場合、最後の最後の手段として丸暗記も止むを得ません。

      0
  2. 駒野目 より:

    家坂先生、こんばんは。
    10月に受験した皆さん、お疲れ様です。
    12月に受験する皆さん、がんばりましょう。
    ところで、この問題の解説では、解除前の第三者が保護を受けるためには対抗要件を備えることが必要である(最判昭33.06.14)という一方で、解除後の第三者については、通常の対抗問題として考える(民法177条)とあります。
    つまりは、解除前の第三者の保護については、「通常の対抗問題」として考えてはいけないということでしょうか。解除前の第三者の保護について、通常の対抗問題とは異なる要件(例えば、善意や無過失など)が必要となる場合があるということなのでしょうか。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      駒野目様

      ご質問ありがとうございます。

      解除前の第三者についてですが、「対抗問題」が起こっていない以上、「対抗要件」という言い方が不適切なのかも知れません。「権利保護要件としての登記」というような言い方もあります。

      しかし、ここでは、「対抗要件」という言い回しの便利さを優先させてください。
      この表現により、
      所有権を争う場合の所有権移転登記だけでなく
      賃借権を争う場合の
      ・「賃借権の登記」
      ・借地権に関する「借地上の建物の登記」
      ・借家権に関する「建物の引渡し」
      を一言で言い表すことができるからです。

      以上をご理解いただき、「対抗要件」という表現をご容赦いただけると助かります。
      引き続きよろしくお願いします。

      0

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