【宅建過去問】（平成16年問38）重要事項の説明
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事面について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 自ら売主として、マンション（建築工事完了前）の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
- 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
- 売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。
- 自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については管理規約を添付して説明しなければならない。
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正解：２
1 誤り
未完成の建物に関しては、工事完了時の形状、構造、主要構造部、内装及び外装の形状・仕上げ、設備の設置・構造が重要事項となる（宅地建物取引業法35条１項５号、同法施行規則16条）。
■類似過去問（35条書面：完了時の形状・構造など）
内容を見る
宅建業法[11]2(2)⑤
説明事項（工事完了時における形状・構造）
説明事項（工事完了時における形状・構造）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-36-エ | 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。 | ◯ |
| 2 | 17-37-2 | 宅地の売買の媒介においては、完了時における形状・構造、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなければならない。 | ◯ |
| 3 | 16-38-1 | 完成時におけるマンションの外壁の塗装については説明しなくてよい。 | × |
| 4 | 14-37-1 | 完成時の図面を渡せば、説明しなくてもよい。 | × |
| 5 | 06-44-3 | 造成工事完了時の宅地の形状・構造を説明したが、宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 6 | 04-37-3 | ｢建物の形状・構造については、工事完了後に説明する｣として契約した場合、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 7 | 04-40-1 | 完了時の形状・構造は説明したが、道路の幅員については説明しなかった。 | × |
| 8 | 01-47-2 | マンション完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積・建築面積・延べ面積・工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。 | × |
2 正しい
設備の整備状況は建物賃貸借における重要事項とされる（宅地建物取引業法35条１項14号、同法施行規則16条の４の３第７号）。
これは、賃貸借一般に適用されるルールであり、事業用、居住用で区別されていない。
■類似過去問（35条書面：台所・浴室・便所の設備）
内容を見る
宅建業法[11]2(5)①
貸借の説明事項（台所・浴室・便所など設備の整備状況）
貸借の説明事項（台所・浴室・便所など設備の整備状況）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 18-33-3 | 建物貸借の場合、説明義務あり。 | ◯ |
| 2 | 16-38-2 | 事業用建物貸借の場合も、居住用建物同様に、説明義務あり。 | ◯ |
| 3 | 11-41-2 | 区分建物の貸借の場合、説明義務あり。 | ◯ |
3 誤り
損害賠償額の予定は重要事項にあたるが、瑕疵担保責任に関する特約は重要事項ではない（宅地建物取引業法35条１項９号）。
■類似過去問（35条書面：損害賠償額の予定）
内容を見る
宅建業法[11]2(3)③
説明事項（損害賠償額の予定・違約金に関する事項）
説明事項（損害賠償額の予定・違約金に関する事項）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 16-38-3 | 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。 | × |
| 2 | 11-34-3 | 損害賠償額の予定及び違約金について、顧客から提示された内容のとおりとする場合、重要事項として説明する必要はない。 | × |
| 3 | 01-47-4 | 損害賠償の予定額については、37条書面で説明することとし、説明を省略した。 | × |
■類似過去問（35条書面：瑕疵担保責任に関する特約）
内容を見る
宅建業法[12]3
説明事項でないもの（瑕疵担保責任に関する定め）
説明事項でないもの（瑕疵担保責任に関する定め）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 16-38-3 | 瑕疵担保責任に関する特約を重要事項として説明しなければならない。 | × |
| 2 | 12-39-2 | 建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。 | × |
| 3 | 03-45-2 | 瑕疵担保責任についての定めがある場合、その内容を重要事項として説明しなければならない。 | × |
4 誤り
管理組合の総会の議決権に関する事項は重要事項として定められていない。
■類似過去問（35条書面：管理組合の総会の議決権）
内容を見る
宅建業法[11]2(4)
説明事項でないもの（管理組合の総会の議決権）
説明事項でないもの（管理組合の総会の議決権）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 25-33-1 | 自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。 | × |
| 2 | 16-38-4 | 自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については管理規約を添付して説明しなければならない。 | × |
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ご回答ありがとうございます。
日本語をちゃんと理解できていませんでしたｗ
すっきりしましたありがとうございました。
疑問が解消できたようで何よりです。
いよいよ今日は本試験。
この項目が出題されるといいですねw
がんばりましょう！
過去問徹底活用させて頂いております！
肢の３ですが
瑕疵担保責任に関する特約は重要事項ではない（宅地建物取引業法35条１項９号）。とありますが、
瑕疵担保責任の履行に関する事項 （業法35条1項１３号）で重要事項説明として説明しないとだめですよね？
宅建士になりたい様
御質問ありがとうございます。
御理解の通りで間違いありません。
(1)瑕疵担保責任の履行に関する措置
「当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」については、重要事項として説明する必要があります（宅建業法35条１項13号）。
実際の出題として、以下の例があります。
https://e-takken.tv/26-34/ （肢３）
https://e-takken.tv/22-36/ （肢２）
https://e-takken.tv/19-35/ （肢４）
(2)(1)以外の瑕疵担保責任に関する特約
(1)以外に関しては、重要事項説明の対象とされていません。
例えば、本肢では、「売主が暇疵担保責任を負わない」という特約をしていますが、これについて、説明の義務はありません。