【宅建過去問】（平成16年問42）クーリング・オフ制度
売主を宅地建物取引業者であるＡ、買主を宅地建物取引業者でないＢとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して８日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、７日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
- ＡがＢに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Ｂは契約の解除が可能である。
- Ｂが当該売買契約の解除を行う場合は、Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
- Ａが他の宅地建物取引業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂは当該売買契約の解除を行うことができる。
正解：２
1 誤り
クーリング・オフが可能な期間は、無条件解除できる旨を書面で告げられた日から８日間である（宅地建物取引業法37条の２第１項）。
買主保護の規定であるから、買主に有利な期間延長特約（10日間に延長）は有効であるが、不利な期間短縮特約（７日間に短縮）は無効である（宅地建物取引業法37条の２第４項）。
■類似過去問
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クーリング・オフに関する特約（宅建業法[14]6）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-38-イ | [宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で宅地の売買契約を締結した。]Ａは、Ｂの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その３日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。 | ◯ |
| 2 | 30-37-ア | [宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 3 | 27-34-4 | 「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。 | × |
| 4 | 26-38-4 | 特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。 | ◯ |
| 5 | 24-37-3 | クーリング・オフ排除の特約が可能。 | × |
| 6 | 16-42-1 | 特約で、10日間に延長したり、７日間に短縮したりできる。 | × |
| 7 | 07-45-3 | 「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。 | × |
| 8 | 04-45-1 | 買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。 | ◯ |
2 正しい
クーリング・オフが可能な期間は、無条件解除できる旨を書面で告げられた日から進行する（宅地建物取引業法37条の２第１項）。口頭で告げたのみでは期間が進行しないので、履行の完了がない限り、いつでも解除可能である。
■類似過去問
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クーリング・オフの期間（書面による告知日から起算して８日経過したとき）（宅建業法[14]3(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-38-イ | 宅地建物取引業者Ａは、Ｂの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その３日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。 | ◯ |
| 2 | R01-38-ウ | 宅地建物取引業者Ａが媒介を依頼した宅地建物取引業者Ｃの事務所でＢが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Ａからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して８日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。 | × |
| 3 | 30-37-ア | [宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]ＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して８日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 4 | 28-44-2 | クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。 | × |
| 5 | 27-34-3 | 宅建業者Ａは、宅建業者ではない買主Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。 | ◯ |
| 6 | 27-39-1 | 告知から７日目に解除書面を発送、９日目に売主に到着→解除できない。 | × |
| 7 | 26-38-2 | 告知なし→７日後には解除不可。 | × |
| 8 | 25-34-2 | 月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。 | × |
| 9 | 24-37-2 | 契約から３日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。 | ◯ |
| 10 | 20-39-2 | 告知なし→10日後には解除不可。 | × |
| 11 | 20-39-4 | 宅地建物取引業者ではない買主Ｅはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。 | ◯ |
| 12 | 17-41-4 | 書面で説明→８日経過後は解除不可。 | ◯ |
| 13 | 16-42-2 | 口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。 | ◯ |
| 14 | 15-39-1 | クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。 | ◯ |
| 15 | 15-39-2 | 買受け申込みの際に書面で告知を受け、４日後に契約締結→契約日から８日以内は解除可能。 | × |
| 16 | 13-43-4 | 専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して８日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。 | × |
| 17 | 13-44-1 | 口頭で告知した２日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。 | × |
| 18 | 12-41-1 | 口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
| 19 | 08-49-2 | クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。 | × |
| 20 | 07-45-3 | 「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。 | × |
| 21 | 05-41-4 | 売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して８日以内に限り、クーリング・オフ可能。 | ◯ |
| 22 | 01-38-1 | クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して８日経過したときは、申込みを撤回できない。 | ◯ |
3 誤り
クーリング・オフによる解除は書面で行う必要があるが（宅地建物取引業法37条の２第２項）、一定の書式までは要求されていない。
■類似過去問
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クーリング・オフの方法（書面による意思表示が必要）（宅建業法[14]4(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-44-2 | クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。 | × |
| 2 | 20-39-3 | 書面を発しなくても契約の解除が可能。 | × |
| 3 | 16-42-3 | 国交大臣が定める書式の書面で意思表示しなければならない。 | × |
4 誤り
クーリング・オフの対象とならない「事務所等」には、媒介業者の事務所等も含まれる（宅地建物取引業法37条の２第１項、規則16条の５）。したがって、Ｂは契約を解除することができない。
■類似過去問
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クーリング・オフ（売主以外の宅建業者の事務所）（宅建業法[14]2(3)②(a)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-38-ウ | 宅地建物取引業者Ａが媒介を依頼した宅地建物取引業者Ｃの事務所でＢが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Ａからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して８日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。 | × |
| 2 | 30-37-イ | [宅地建物取引業者である売主Ａが、宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Ｃと新築マンションの売買契約を締結した。]Ｃは、Ｂの事務所で買受けの申込みを行い、その３日後に、Ｃの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。 | ◯ |
| 3 | 25-34-3 | 代理・媒介の依頼を受けていない宅建業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフができる。 | ◯ |
| 4 | 22-38-4 | 売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。 | × |
| 5 | 16-42-4 | 売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で契約の申込みをした場合、クーリング・オフができる。 | × |
| 6 | 06-42-3 | 売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の申出によりその事務所で契約した場合、クーリング・オフはできない。 | ◯ |
| 7 | 03-46-4 | 売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフはできない。 | ◯ |
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