【宅建過去問】(平成17年問09) 契約解除


売買契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約の解除に加えて、損害賠償請求もできる。
  2. 売主が、買主の代金不払を理由として売買契約を解除した場合には、売買契約はさかのぼって消滅するので、売主は買主に対して損害賠償請求はできない。
  3. 買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。
  4. 買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、売買契約を解除することができる。

正解:1

1 正しい

他人物売買も契約として有効である。この契約により、売主は、第三者から甲土地の所有権を取得して買主に移転する義務を負う(民法561条)。
甲土地の権利を買主に移転することができなければ、買主に対する債務不履行である。この場合、買主は、売買契約を解除することができる(同法542条)。また、売主に対して損害賠償を請求することも可能である(同法415条)。

※買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知っていたかどうかによって、結論は、異ならない。

■類似過去問
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他人物売買:売主の債務不履行(民法[24]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
128-06-1
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができる。
228-06-2
Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
317-09-1買主が、売主以外の第三者の所有物であることを知りつつ売買契約を締結し、売主が売却した当該目的物の所有権を取得して買主に移転することができない場合には、買主は売買契約を解除するととともに、損害賠償を請求することができる。
416-10-2Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、Bは、他人物売買であることを知っていたときであっても、Aに対して損害賠償を請求できる。
508-08-1この土地がCの所有であることをBが知って契約した場合でも、Aがこの土地をCから取得してBに移転できないときには、Aは、Aに対して契約を解除することができる。
605-08-3甲土地のすべてがCの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。
703-11-2その土地の全部が他人のものであって、AがBに権利を移転することができないとき、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

2 誤り

解除することによって契約はさかのぼって消滅する(民法545条1項)。
しかし、それでは解除権者の保護にかけるので、解除をしてもなお損害賠償請求することができる(同法545条3項)。

■類似過去問
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解除の効果:損害賠償請求(民法[23]4(2))
 年-問-肢内容正誤
121-08-4解除後、原状回復義務履行時までに目的物の価格が下落し損害を受けた場合、損害賠償請求はできない。×
217-09-2解除に加え、損害賠償請求はできない。×
314-08-2解除に加え、損害賠償請求ができる。
408-09-4解除に加え、損害賠償請求ができる。
505-07-1解除に加え、損害賠償請求ができる。

3 誤り

抵当権が設定された不動産を購入し、その抵当権が実行されたことにより、買主が不動産の所有権を失った。これにより、売主の買主に対して不動産の所有権を移転する義務が債務不履行(履行不能)になったのである。
この場合、買主は、契約を解除することができる(民法542条)。また、損害賠償を請求することも可能である(同法415条)。

※買主が、抵当権の存在を知っていたかどうかによって、結論は、異ならない。

■類似過去問
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契約不適合担保責任(抵当権・地上権等がある場合)(民法[24]3(3)③)
 年-問-肢内容正誤
抵当権がある場合
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、Cを抵当権者とする抵当権が設定され、その登記もされていた。
128-06-3
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。×
228-06-4
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。
320-09-2甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
417-09-3買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。×
511-10-3AがCに設定していた契約の内容に適合しない抵当権の実行を免れるため、BがCに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。×
608-08-3この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Dが競落したとき、Bは、Aに対して契約を解除することができる。
704-06-3Bは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときであっても、Cが抵当権を実行する前においては、Aに対し、売買契約を解除することができない。×
802-06-1Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、AB間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときであっても、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない。×
地上権がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

4 誤り

手付による解除ができなくなるのは、契約の相手方が契約の履行に着手した時点以降である(民法557条1項)。 自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、解約手付による解除をすることができる。

 

■類似過去問
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手付解除ができる期間・当事者(民法[24]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
129-05-3Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。×
221-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
317-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
416-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
512-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
606-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
704-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

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