【宅建過去問】(平成17年問30) 免許の要否


宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
  2. 建設業の許可を受けているCが、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合、Cは免許を受ける必要はない。
  3. Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは免許を受ける必要はない。
  4. 宅地建物取引業者であるE(個人)が死亡し、その相続人FがEの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Fは免許を受ける必要はない。

正解:1

1 正しい

17-30-1Aは、自己所有のオフィスビルをBに貸している。また、Bは、そのビルを不特定多数のものに転貸している。
自ら貸主となる行為は、転貸借の場合も含め、宅建業に該当しない(宅地建物取引業法2条2号)。
したがって、AもBも宅建業の免許を受ける必要がない。

  自ら当事者 媒介・代理
売買・交換 あたる あたる
貸借 あたらない あたる
■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
230-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
330-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
429-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
528-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
627-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
726-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
825-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
924-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1024-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1124-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1223-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1322-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1419-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1517-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1616-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1814-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1913-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2011-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2109-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2208-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2307-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2407-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2505-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2604-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2701-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

2 誤り

17-30-2Cは、土地の売買を反復継続してあっせんするというのだから、宅地建物取引業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※建設業者であっても、建設請負工事に付随するものであっても、結論は異ならない。

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建設業者(宅建業法[01]5(3)②)
 年-問-肢内容正誤
130-41-4多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている会社→免許必要×
219-32-4建設業者が、建設工事請負を前提に、敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
317-30-2建設業者が、所有する宅地を、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
415-30-1建設会社が、宅建業者の代理により、不特定多数に継続して販売する場合→免許不要×
513-30-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続する場合→免許不要×
601-35-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、土地のあっせんを反復継続する場合→免許不要×

3 誤り

リゾートクラブ会員権の売買という形式をとったとしても、実質的には建物所有権の売買である。
これを不特定多数の者に反復継続して行うのだから、宅地建物取引業に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。
したがって、Dは、宅建業の免許を受ける必要がある。17-30-3

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「建物」とは(宅建業法[01]2)
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-2宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。×
217-30-3Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは免許を受ける必要はない。
×
308-41-4Fが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合、Fは、免許を受ける必要はない。×

4 誤り

個人業者の免許の効力はEが死亡した時点で失われ、相続人Fが相続することはできない。
したがって、Eの所有していた土地を区画割りし、不特定多数の者に分譲する場合、Fは宅建業の免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号。左図)。

※宅建業者Eが分譲の契約を締結した後に死亡した場合は、全く話が別である。この場合、相続人Fが何ら宅建業を行うことができないとするのでは、顧客に迷惑がかかってしまう。そこで、宅建業法は、相続人が、宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、宅建業者とみなされるとしている(同法76条。右図)。

17-30-4-1 17-30-4-2
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免許の承継(宅建業法[04]2(1))
 年-問-肢内容正誤
個人業者に関するケース
129-44-2個人である宅地建物取引業者Aがその事業を法人化するため、新たに株式会社Bを設立しその代表取締役に就任する場合、B社はAの免許を承継することができる。
×
222-28-1免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。
×
317-30-4宅地建物取引業者A(個人)が死亡し、相続人BがAの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Bは免許を受ける必要はない。
×
403-37-2宅地建物取引業者である個人Bが宅地建物取引業を営む目的で株式会社Cを設立し、Bがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Cは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。×
503-37-3宅地建物取引業者である個人Aが死亡し、相続人BがAの所有していた土地を20区画に区分し、宅地として分譲する場合、Bは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。

法人業者が合併により消滅したケース
129-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
222-28-2免許を受けている法人Aが免許を受けていない法人Bとの合併により消滅した場合、Bは、Aが消滅した日から30日以内に、Aを合併した旨の届出を行えば、Aが受けていた免許を承継することができる。×

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