【宅建過去問】(平成17年問33) 営業保証金

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。
  2. 家主Bは、居住用建物の賃貸の管理委託契約をAと締結していたが、Aが借主から収受した家賃を約束期日が過ぎてもBに支払わなかった。この場合、Bは、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
  3. 印刷業者Cは、Aが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品したが、AがCに対しその代金を支払わなかった。この場合、Cは、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
  4. Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。

正解:4

1 誤り

支店を2つ設ける場合、1支店あたり500万円、全部で1,000万円の営業保証金を供託しなければならない(宅地建物取引業法25条1項、2項、同法施行令2条の4)。

国債 額面全額(100%)
地方債 額面金額の90%
その他 額面金額の80%

営業保証金の供託にあたり、地方債証券は額面の90%の価額と評価される(同法25条3項、同法施行規則15条1項2号)。
したがって、額面金額1,000万円分の地方債証券を供託しても、900万円分の営業保証金にしかならない。あと100万円分が不足している。

■類似過去問
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有価証券の評価(宅建業法[06]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
130-43-4
宅地建物取引業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。
×
226-29-2
国債を額面の100%と評価。
324-33-1地方債を額面の90%と評価。
420-34-3地方債を同額の国債証券と変換。×
517-33-1地方債を額面通りに評価。×
611-38-1国債は額面通り、地方債・その他は額面の90%と評価。×
708-47-2地方債を額面の90%と評価。
807-36-1地方債を額面の90%と評価。
906-45-1地方債を額面の80%と評価。×
営業保証金の金額(宅建業法[06]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
130-43-4宅地建物取引業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。×
230-44-3保証協会の社員である宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。×
327-42-3本店と支店3か所で2,500万円を供託。
424-33-3本店と支店5か所で210万円を供託。×
519-37-4本店と支店1か所で1,500万円を供託。
617-33-1支店2か所新設で1,000万円の地方債証券を供託。×
716-35-1宅地建物取引業者は新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×
810-37-1Aは、本店について1,000万円、支店1ヵ所について500万円の営業保証金を、それぞれの事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。×
909-34-3新たな支店の設置と同時に従来の支店を廃止→営業保証金を供託する必要はない。
1008-47-2宅建業者(事務所数1)が金銭と地方債証券を供託する場合で、地方債証券の額面金額が1,000万円→金銭の額は100万円。
1108-47-3支店1か所新設で500万円を供託。
1205-46-1宅地建物取引業者は、免許を受けた場合において、主たる事務所と2ヵ所の徒たる事務所を開設するときは、営業保証金2,000万円を、いずれかの事務所のもよりの供託所に供託した上、その旨宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×
1302-50-3270万円の弁済業務保証金分担金を納付して保証協会の社員となった者が社員の地位を失ったとき→営業保証金4,500万円の供託が必要。

2 誤り

営業保証金から弁済を受ける対象となる取引は、宅建業に関するものに限られる(宅地建物取引業法27条1項)。
管理委託契約は宅建業に関する取引ではないので、還付の対象とはならない。

■類似過去問
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弁済の対象となる債権・ならない債権(宅建業法[06]3(1)(2)[07]3(1)①)
 年-問-肢内容正誤
宅建業に関する取引
130-43-2宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。×
226-39-4建物の貸借の媒介を依頼したことから生じた債権→弁済の対象とならない。×
321-30-3電気工事業者の工事代金債権→弁済の対象となる。×
419-37-1広告代理店の広告代金債権→弁済の対象とならない。
517-33-2賃貸物件管理者の預かり家賃の支払請求権→弁済の対象となる。×
617-33-3印刷業者の印刷物の代金請求権→弁済の対象となる。×
713-33-4内装業者の内装工事代金債権→弁済の対象とならない。
813-40-3広告代理店のチラシ制作代金債権→弁済の対象となる。×
911-38-3広告受託者の広告代金債権→弁済の対象となる。×
1005-45-3マンションの売主である宅建業者が破産した場合の損害→弁済の対象となる。
1102-36-3広告業者の広告代金債権→弁済の対象とならない。
債権者が宅建業者である場合
129-39-イ宅地建物取引業者Aは、平成29年5月1日に、保証協会の会員である宅地建物取引業者Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。×

3 誤り

営業保証金から弁済を受ける対象となる取引は、宅建業に関するものに限られる(宅地建物取引業法27条1項)。
広告印刷物の作成・納品に関する取引は宅建業に関する取引ではないので、還付の対象とはならない。

■類似過去問
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弁済の対象となる債権・ならない債権(宅建業法[06]3(1)(2)[07]3(1)①)
 年-問-肢内容正誤
宅建業に関する取引
130-43-2宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。×
226-39-4建物の貸借の媒介を依頼したことから生じた債権→弁済の対象とならない。×
321-30-3電気工事業者の工事代金債権→弁済の対象となる。×
419-37-1広告代理店の広告代金債権→弁済の対象とならない。
517-33-2賃貸物件管理者の預かり家賃の支払請求権→弁済の対象となる。×
617-33-3印刷業者の印刷物の代金請求権→弁済の対象となる。×
713-33-4内装業者の内装工事代金債権→弁済の対象とならない。
813-40-3広告代理店のチラシ制作代金債権→弁済の対象となる。×
911-38-3広告受託者の広告代金債権→弁済の対象となる。×
1005-45-3マンションの売主である宅建業者が破産した場合の損害→弁済の対象となる。
1102-36-3広告業者の広告代金債権→弁済の対象とならない。
債権者が宅建業者である場合
129-39-イ宅地建物取引業者Aは、平成29年5月1日に、保証協会の会員である宅地建物取引業者Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。×

4 正しい

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければならない(宅地建物取引業法35条の2)。

※重要事項説明と違って、書面を交付する必要も、宅建士が説明する必要もない。
※説明すべき事項は、以下のものである。

供託所等の説明

■類似過去問
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供託所等の説明(宅建業法[11]3)
 年-問-肢内容正誤
説明の相手方
130-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
225-29-4区分所有建物の売買において、売主・買主がともに宅地建物取引業者である場合、売主は買主に対し、供託所等の説明をする必要がある。×
315-42-1宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。×
説明の方法(タイミング)
125-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
224-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
321-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
417-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
512-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×
説明の方法(宅建士による説明?)
109-35-3宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業に関する取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。×
205-46-3宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。×
説明事項
130-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
225-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
324-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
421-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
517-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
612-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×

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