【宅建過去問】(平成17年問40) 契約書面


宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定に基づく契約を証する書面(以下この問において「契約書面」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
  2. 宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名押印してもよい。
  3. 居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
  4. 貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。

正解:3

まず、最初に、契約書面(37条書面)の交付相手についてまとめておこう。

21-35-2a
21-35-2b
21-35-2c  

1 正しい

17-40-1貸主・借主それぞれに別の宅建業者が媒介した場合であっても、それぞれの業者が契約書面の交付義務を負う(宅地建物取引業法37条1項)。契約書面を作成した宅建業者のみが交付義務を負うわけではない。

■類似過去問
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37条書面(複数業者が関与する場合)(宅建業法[12]1(5))
 年-問-肢内容正誤
129-40-2
宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した、Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-42-ア
宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる
×
417-40-1
居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
517-40-3
居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅建業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅建業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
×
617-40-4
建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。

2 正しい

契約書面には宅建士が記名押印しなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。しかし、この宅建士が専任の宅建士でなければならないという規定はない。簡単に言ってしまうと、宅建士であれば誰でもよい。

■類似過去問
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37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
130-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
228-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
328-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
426-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
526-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
625-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
725-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
823-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
922-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1022-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1122-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1221-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1321-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1419-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1518-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1617-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1717-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1815-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
1914-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2014-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2110-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2208-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
2305-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。

3 誤り

17-40-3貸主に代理の宅建業者、借主に媒介の宅建業者がそれぞれ存在したとしても、それぞれの業者が契約書面の交付義務を負う(宅地建物取引業法37条1項)。
したがって、業者Bは借主と貸主に契約書面を交付しなければならない。業者Aに交付するのではない。

■類似過去問
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37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ売買を媒介した場合に、売主・買主に対して交付。
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
525-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
617-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
717-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
817-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
908-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1008-38-4売買で、買主のみに交付。×
1104-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×
37条書面(複数業者が関与する場合)(宅建業法[12]1(5))
 年-問-肢内容正誤
129-40-2
宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した、Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-42-ア
宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる
×
417-40-1
居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
517-40-3
居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅建業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅建業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
×
617-40-4
建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。

4 正しい

17-40-4本問の賃貸借契約において、宅建業者Cは自ら貸主となっているだけである。これは、宅建業にあたらないから、Cを宅建業者として扱う必要はない(宅地建物取引業法2条2号)。

  自ら当事者 媒介・代理
売買・交換 あたる あたる
貸借 あたらない あたる

一方、宅建業者Dは、貸主Cと借主との賃貸借契約を媒介するという、まさに宅建業を行っている。そして、宅建業者は、賃貸借契約を媒介するにあたり、貸主Cと借主に契約書面を作成・交付する義務を負う(同法37条2項)。
この契約書面に37条違反があった場合、監督処分・罰則の対象となるのは、Dのみである。

■類似過去問
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37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ売買を媒介した場合に、売主・買主に対して交付。
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
525-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
617-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
717-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
817-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
908-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1008-38-4売買で、買主のみに交付。×
1104-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×
37条書面の交付相手(自ら貸主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
127-38-ウ自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合、借主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。×
225-31-ア自ら貸主として建物賃貸借契約を締結した場合、借主に37条書面を交付しなければならない。×
317-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
37条書面(複数業者が関与する場合)(宅建業法[12]1(5))
 年-問-肢内容正誤
129-40-2
宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した、Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-42-ア
宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる
×
417-40-1
居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
517-40-3
居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅建業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅建業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
×
617-40-4
建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。

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【宅建過去問】(平成17年問40) 契約書面” に対して1件のコメントがあります。

  1. 坂です。(坂東です。) より:

    わかりました。ありがとうございました。

  2. 坂です。 より:

    先生の板書について、また、解説より、確認お願いできたらと思います。
    1の設問より、賃貸借契約において、いわゆる、37条書面(契約書面)の交付についてですが、媒介業者など、複数の業者がからむ時にあっては、その交付については、双方の宅地建物業者がその義務を負う。〇、正しい記述と先生の解説。

    が、最初の方の板書が交付、いずれかの業者と記載されていたように存じます。
    正しくは、双方の業者と思うのですが、よろしくお願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      「交付する」という(1)「法律上の義務」と(2)「実際の行為」を分けて考えてください。
      (1)37条書面を交付するという「法律上の義務」は、双方の宅建業者が負います。
      (2)「実際の行為」は、いずれかの業者が行えばそれで十分です。

      37条書面の「作成」に関しても、事情は同様です。
      作成する義務は、双方の宅建業者が負います。しかし、どちらか一方の宅建業者が37条書面を作成したのであれば、他方の宅建業者が重ねて「作成」する意味はありません。

      これに対して、「宅建士の記名押印」については、事情が全く異なります。
      (1)「法律上の義務」としても(2)「実際の行為」としても、双方の業者の宅建士の記名押印が必要です。
      一方の宅建業者の宅建士が記名押印したからといって、もう一方の宅建業者の宅建士が記名押印を省略することはできません。

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