【宅建過去問】（平成18年問38）８つの規制
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の３の金額を手付として受領した。
- Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
- Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
- ＡはＢと売買契約を締結する際、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約をした。
正解：２
業者間取引を前提にした問題であるから、以下の８つの規制は適用されない。
これを前提にして解いていく。
- クーリング・オフ制度
- 自己の所有に属しない不動産を売るときの規制
- 手付金等の保全措置
- 手付の額の制限等
- 損害賠償額の予定等の制限
- 契約不適合担保責任に関する特約の制限
- 割賦販売をする場合の制限
- 割賦販売契約の解除等の制限
1 違反しない
手付の額の制限等の規定は、８つの規制に含まれているから(4)、業者間取引には適用されない（宅地建物取引業法39条、78条２項）。
したがって、代金の2/10を超える手付を受領しても宅建業法には違反しない。
■類似過去問
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業者間取引と手付の額の制限（宅建業法[18]4）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-42-3 | 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Ａは、法第41条の２に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。 | ◯ |
| 2 | 26-33-1 | 業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。 | ◯ |
| 3 | 20-41-4 | 業者間取引で、代金１億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。 | ◯ |
| 4 | 18-38-1 | 業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。 | ◯ |
| 5 | 16-40-3 | 業者間取引に、手付の額の制限が適用される。 | × |
| 6 | 13-42-1 | 業者間取引で、手付の額が代金の２割を超える場合、手付金保全措置が必要である。 | × |
| 7 | 07-42-4 | 業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。 | ◯ |
| 8 | 01-48-2 | 業者間取引では、代金の５割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない。 | ◯ |
2 違反する
| 広告開始 | 契約締結 | |
| 売買・交換 | × | × |
| 貸借 | × | ◯ |
契約締結時期の制限は、８つの規制に含まれていないから、業者間取引にも適用される（宅地建物取引業法36条、78条２項参照）。
したがって、建築確認を受ける前に売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。
■類似過去問
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契約締結時期の制限（宅建業法[09]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02s-26-3 | 宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。 | × |
| 2 | R01-35-4 | 宅地建物取引業者Ａは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。 | ◯ |
| 3 | 30-28-ア | 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第１項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。 | × |
| 4 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 5 | 27-37-1 | 建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。 | × |
| 6 | 27-37-4 | 建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
| 7 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
| 8 | 25-32-イ | 建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。 | ◯ |
| 9 | 25-32-ウ | 建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。 | ◯ |
| 10 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
| 11 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
| 12 | 19-38-4 | 業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
| 13 | 19-43-1 | 開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
| 14 | 18-38-2 | 業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
| 15 | 13-42-3 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。 | × |
| 16 | 11-40-2 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。 | × |
| 17 | 07-41-3 | 建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。 | × |
| 18 | 05-39-2 | ＡＢ間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるＣと、売買契約を締結してはならない。 | ◯ |
| 19 | 04-37-1 | 業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 20 | 04-37-2 | 建売住宅の分譲に際し、｢宅地造成完了、建築確認申請済｣と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
3 違反しない
自己の所有に属しない不動産を売るときの規制は、８つの規制に含まれているから(2)、業者間取引には適用されない（宅地建物取引業法33条の２、78条２項）。
したがって、自己の所有に属しない建物について売買契約を締結しても、宅建業法には違反しない。
■類似過去問
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業者間取引と他人物売買（宅建業法[15]5）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-41-3 | 宅建業者Ａは、宅建業者でないＣが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Ｄを買主とする売買契約を締結することができる。 | ◯ |
| 2 | 18-38-3 | 業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。 | × |
| 3 | 17-35-1 | 売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。 | ◯ |
| 4 | 15-35-4 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却した。 | ◯ |
| 5 | 11-40-3 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 6 | 09-45-1 | 売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。 | ◯ |
| 7 | 09-45-3 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。 | ◯ |
| 8 | 06-44-1 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 9 | 05-39-2 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。 | × |
| 10 | 04-37-4 | 停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 11 | 03-42-3 | 取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
4 違反しない
契約不適合担保責任に関する特約の制限は、８つの規制に含まれているから(6)、業者間取引には適用されない（宅地建物取引業法40条、78条２項）。
したがって、契約不適合担保責任を負わない旨の特約をしても、宅建業法には違反しない。
■類似過去問
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業者間取引と契約不適合担保責任（宅建業法[16]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 29-38-4 | 業者間取引で契約不適合担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅建業者で、担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。 | × |
| 2 | 25-36-4 | 宅建業者は、売買契約の媒介に際し、契約不適合担保責任に関する特約はあったが、業者間取引であったため、特約の内容について37条書面への記載を省略した。 | × |
| 3 | 24-39-2 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。 | ◯ |
| 4 | 23-39-4 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから１年に限る」という特約は業法に違反しない。 | ◯ |
| 5 | 18-38-4 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。 | ◯ |
| 6 | 18-41-3 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。 | ◯ |
| 7 | 13-42-4 | 業者間取引で「売主が契約不適合責任を負うのは、買主が引渡しから６か月以内に不適合に関して売主に通知した場合に限る」という特約は有効である。 | ◯ |
| 8 | 08-48-2 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから１年」という特約は有効である。 | ◯ |
| 9 | 02-40-1 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから１年」という特約は宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 10 | 01-44-1 | 業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。 | ◯ |
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