【宅建過去問】(平成19年問34)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。

  1. Aが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をBから受領している場合において、Bが契約の履行に着手していないときは、Aは、Bに500万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。
  2. AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
  3. AがBから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転の登記がされたときは、Aは、保全措置を講じなくてもよい。
  4. Aが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。

正解:1

19-43-2

1 誤り

宅建業者が自ら売主として受領した手付は、その性質によらず解約手付として扱われる。したがって、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができる(宅地建物取引業法39条2項、民法557条1項)。これに反する特約で、買主に不利なものは無効である(同条3項)。
買主Bが履行に着手していない段階であれば、売主Aの側から手付解除をすることは可能である。しかし、その場合、手付金の倍額、すなわち1,000万円を償還しなければならない。本肢のように500万円を償還するだけでは、契約を解除することができない。

以上より、売主である宅建業者Aから解約する場合には、手付の倍額(1,000万円)の償還が必要である。500万円の償還で契約を解除することはできない。

19-43-4
売主に不利 有効
買主に不利 無効
■類似過去問
内容を見る
手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結した。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
329-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
428-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
527-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
625-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
722-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
820-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
919-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
1018-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1118-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1215-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1313-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1411-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1507-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1607-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1706-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1806-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1905-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

2 正しい

「手付金等の保全措置の概要」は、宅地・建物の売買における重要事項の1つである(宅地建物取引業法35条1項10号)。
したがって、売買契約を締結するまでの間に、買主Bに対し、重要事項として説明しなければならない。

■類似過去問
内容を見る
説明事項(手付金等保全措置の概要)(宅建業法[11]2(3)④)
 年-問-肢内容正誤
119-34-2手付金を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、売買契約締結までに、保全措置の概要を説明しなければならない。
202-40-2手付金等の保全措置の概要について、35条の重要事項として説明したが、37条書面には記載しなかった。
301-47-1手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。

3 正しい

以下の場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がない(宅地建物取引業法41条1項但書)。

  1. 買主への所有権移転登記がされたとき
  2. 手付金等の額が代金の5%以下、かつ、1,000万円以下であるとき

本肢のケースは、(1)に該当するから、保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(買主が登記したケース)(宅建業法[19]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
704-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
803-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
902-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

4 正しい

手付金等の保全措置を講ずる場合、それは、手付金等の全額を対象とするものでなければならない。したがって、銀行等による保証(保証委託契約)によって保全措置を講じた場合、銀行は、手付金等の返還債務の全部を保証していることになる(宅地建物取引業法41条1項1号、2項1号)。
以上より、買主Bは、保証した銀行に対し、手付金全額の返還を請求することができる。

■類似過去問
内容を見る
保全措置の種類(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-38-3[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
×
230-38-4[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
×
325-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
423-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
522-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
713-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
805-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
905-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
1005-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
1104-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1202-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1302-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。
保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
423-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
522-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
717-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
814-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
913-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
1012-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1104-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1302-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

>>年度目次に戻る

3+

宅建講座(eラーニング/DVD)のご案内

ビーグッド教育企画の宅建講座をご紹介する動画です(上の画像をクリックすると再生が始まります)。
教材のお申込みやお問合せは、当社のWebストアまで。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です